2026年上半年，迪拜发放了约66,000份黄金签证。可这个数字要放在具体背景里看。

几个核心数字

迪拜居留与外国人事务总局（GDRFA）通报，2026年上半年共发放约66,000份黄金签证。与之相伴的还有一百万份新居留许可、超过900,000份续签，以及五百万笔以上的入境许可交易。半年之内，这台庞大的机器处理了海量文书。

先说清楚这些数字各自指什么。黄金签证是十年居留。居留许可则是更宽泛的类别，涵盖工作、家庭担保或投资等较短期的停留。那五百万笔入境许可交易记录的是出入次数，不是人数。合在一起，它们描述的是办理量，而不是人头数。对于关注房产挂钩身份的人来说，黄金签证这一块才是真正值得盯的。

这些量里，有一部分是转换，而非全新需求。已经持工作或投资许可在迪拜的居民，跨过了AED 200万的房产线，升级成了十年签证。这个机制很关键，因为它意味着黄金签证的数字，有一部分反映的是这座城市原本就有的人，只是往上挪了一档。

为什么它既算不上纪录，也算不上下滑

GDRFA没有公布2025年上半年可供对照的黄金签证数字。没有这个基准，公开数据就无法给出一个干净的同比结论，所以对任何声称上半年“增长X个百分点”的说法，都要留个心眼。

不过发放节奏本身是看得清的。把半年的66,000按全年折算，2026年落在约132,000份上下。这低于迪拜在2023年发放的158,000份，那是这个项目的纪录年，但高于此前的任何一年。所以老实的说法是：这是黄金签证历史上第二强的一波，既不是顶峰，也不是回落。

这个区分就是全部要点。一个市场可以账面数字很大，底下却在降温，而迪拜大致就处在这种状态：房产市场走软的当口，居留办理量却居高不下，背后有转换升级和更宽松的门槛路径在托着。

黄金签证究竟能带来什么

十年黄金签证拿掉了海湾居留里那些一向让长线买家却步的部分。不需要本地担保人。可以再续十年。你能担保配偶和子女，家政人员也行，而且长时间待在UAE境外也不会让居留失效。

对房产投资者来说，这条路纸面上很直白：持有估值AED 200万或以上的房产。我们在迪拜黄金签证房产门槛解答里持续更新具体操作，更全面的“以房换居留”图景则见于黄金签证指南。在你把一笔购置安排成围绕签证、而不是围绕住房本身之前，这两篇都值得先读一读。

悄悄推高数字的那次规则变动

2026年2月的一份联邦政策通函，取消了房产路径旧有的50%首付条件。如今申请的评定，依据的是迪拜土地局出具的估值证明，只要证实资产达到或超过AED 200万即可，实际付了多少钱并不影响。

这件事的分量比听上去要重。它把期房买家和按揭买家远远提前地拉进了资格范围，因为一份达到或超过门槛的DLD估值，如今顶替了过去那笔大额现金首付的作用。上半年黄金签证的相当一部分办理量，都可以追溯到这一个变动。它拓宽了漏斗口，却没动AED 200万这条线本身。

至于AED 200万门槛，它今年历经每一次修订都原封未动。其他签证档位的最低标准有的被调整、有的被取消。黄金签证的房产数字没变。

数字背后正在降温的市场

这些签证发放的大背景，是一个在2022到2024那波行情之后退了火的房产市场。多个板块的价格已经走软，而这一年的大半时间，海湾地区都笼罩在地缘政治压力之下。即便如此，居留办理量依旧居高不下，这说明对签证的需求是结构性的，而不是上一轮价格周期的产物。

对买家而言，降温的市场是这个故事里更友善的那一半。AED 200万比十八个月前更经花，那些在高点时觉得够不着的合格房源，如今在更多社区重新回到了可及范围。如果目标就是签证，市场走软更接近一个入场窗口，而不是一个警讯。

但这些都不代表时机是现成的。走软在不同社区、不同楼型之间并不均衡，真正管用的是今天估值能不能过AED 200万，而不是标价上写的那个数。买方该做的功课，也就从这里开始。

作为置业买家该怎么读它

如果买房就是为了身份，那就围绕DLD估值来搭这笔交易，而不是围绕营销价。GDRFA评的是那张估值证明。你可以在在售项目列表里浏览当前房源，看看哪些迪拜社区能稳稳越过AED 200万这条线，因为正是这份余量，能在你买入之后市场再度波动时护住你的签证。

签证之下的持有逻辑并没有变。指定区域内的永久产权、没有个人所得税、出售时没有资本利得税、个人持有的房产也没有遗产税。我们在迪拜房产税解答里持续更新细节。签证是身份的外壳，而税务上的处境，才是这项资产能在其周围站得住的原因。

下半年该盯什么

有三件事会告诉你2026年能否守住第二名的节奏。下半年的发放速度，是跟上132,000的折年节奏，还是逐渐消退。构成里有多重是靠续签和转换，而不是真正的新投资者。以及AED 200万这条线会不会再被动一动，它到目前为止，是这个规则频动之年里唯一的那个常量。

我们的判断是：2月那次门槛变动还有发力空间，降温的市场让入场账算起来依然划算，而签证需求本身黏性很强。若下半年重演上半年的表现，2026年将稳稳挤进这个项目的第一梯队。等GDRFA公布全年数字，我们会更新这篇文章。