买家指南
在迪拜置业。
国际买家在交易前、中、后所需的一切, 提炼且坦诚。
为何资本持续流向迪拜。
迪拜位居欧、亚、非交汇处,对非居民拥有全球最为开放的所有权制度之一。在指定的永久产权区,外国买家持有 100% 产权, 不是长期租约,不是公司架构,而是实实在在的产权证。无个人所得税、无房产资本利得税、无个人持有不动产的遗产税。
迪拉姆自 1997 年起按 AED 3.6725 与美元挂钩,从美元账户汇款的买家不承担汇率风险。根据 REIDIN 与 ValuStrat 近三年最常被引用的报告,选址良好的公寓总租金回报率平均为 6–8%,明显高于伦敦、巴黎与新加坡。
- 100% 永久产权外籍人士在指定永久产权区拥有完整产权。
- 0% 所得税与资本利得税租金收入零税,出售增值零税。
- 锚定美元的货币AED 与美元挂钩, 美元入资无外汇风险。
- 6–8% 总租金回报在同等存量上高于大多数成熟的欧洲首都。
- 黄金签证资格超过 200 万 AED 的房产投资可申请 10 年居留。
购买实际是如何进行的。
迪拜的期房流程比大多数国际买家预想的更为标准化。锁定住宅后,典型顺序为:预订表与 10–20% 预订款打入开发商托管账户,14 天内签署 Sales-and-Purchase Agreement (SPA),在迪拜土地局 (DLD) 完成 Oqood 临时登记,按工程节点付款,最后交付并办理产权过户。
施工期间您所付款项均存放于受 RERA 监管的开发商托管账户, 只有在经审核的施工节点达成后方能向开发商释放。这是迪拜体系中对买家最重要的保护,也是为何此处期房投资的对手方风险显著低于无托管监管市场的原因。
- 1 · 预订10–20% 押金至开发商的 RERA 托管账户。
- 2 · 签署 SPA预订后 14 天内完成 Sales-and-Purchase Agreement。
- 3 · Oqood 登记在迪拜土地局进行临时登记。
- 4 · 工程款与施工节点挂钩的分期付款。
- 5 · 交付与产权验房、尾款、在 DLD 办理产权过户。
黄金签证,简要说明。
阿联酋黄金签证是给予合格房产投资者的 10 年可续居留。最常见路径为持有 200 万 AED 及以上的房产, 单一住宅或组合资产组合均可。签证涵盖投资者、配偶、25 岁以下的男性受养子女(女儿无年龄限制)。家政人员可被担保。
用于申请的房产可为期房或现房、按揭或全款(只要买家自有权益达到 200 万 AED 门槛)。审批通常在提交后 30 个工作日内下达。该签证免去本地担保人需求,可无限制开立阿联酋银行账户,并在教育、医疗与公用事业方面开放居民权益。
- 门槛合格房产 200 万 AED(单一或合计)。
- 期限10 年,符合条件即可续签。
- 覆盖投资者 + 配偶 + 受养子女 + 家政人员。
- 期房适用期房单位在向托管账户支付 50% 后即可计入。
- 无需担保人自我担保, 无需雇主或本地合伙人。
需要留意之处。
迪拜市场监管完善,但并非毫无摩擦。以下是我们经验中最常让初次国际买家措手不及的事项。没有一项是交易杀手, 它们只是需要核实而非默认的条目。
- RERA 许可号每个期房项目都必须持有 RERA 项目许可。任何付款前在 DLD Dubai REST 应用上核实。
- 托管账户名支票与转账应进入项目专属、设于阿联酋银行的托管账户, 而非开发商的一般账户。
- 服务费品牌住宅与海滨塔楼通常每年 20–40 AED/平方英尺。签约前阅读 BOQ 并核查运营方履历。
- DLD 费用迪拜土地局在登记时收取购价 4%。许多开发商在期房中代垫;切勿默认,需核实。
- 信托与佣金费信托办公室登记时约 4,200 AED。二手市场经纪佣金通常由卖方承担, 书面确认。
- 交付延误即便信誉良好的开发商也偶有 1–2 季度延迟。请阅读 SPA 的违约条款, 多数偏向买家。
标价之外您还会花费的部分。
迪拜挂牌的标价是一个干净的数字,但绝大多数现房交易的总取得成本要在其上叠加 6–8%。期房在登记时通常较低,因为不少开发商以激励形式承担 DLD 费用。标准清单如下。
- DLD 登记费成交价 4%,惯例上由买卖双方各承担一半(但在二手交易中常由买家全付)。
- DLD 行政费50 万 AED 以下的房产 580 AED,以上 4,200 AED, 固定。
- 产权证签发250 AED, 固定。
- 经纪佣金成交价 2% + 5% 增值税,二手中通常由买家承担。
- 法律审阅 (conveyancing)可选但建议, 5,000–10,000 AED 由独立律师对 SPA 进行审核。
- 按揭费用(若融资)贷款 0.25% + 290 AED 抵押登记 + 银行办理费(约 1%)。
- 年度服务费依物业设施与运营方,每年 10–40 AED/平方英尺。
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买家故事
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应买家要求姓名以首字母呈现。每张卡片链接到该买家通过我们预订的住宅。
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
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