Το Ντουμπάι εξέδωσε γύρω στις 66.000 golden visa το πρώτο εξάμηνο του 2026. Ο αριθμός θέλει συμφραζόμενα.

Οι βασικοί αριθμοί

Η Γενική Διεύθυνση Διαμονής και Υποθέσεων Αλλοδαπών του Ντουμπάι (GDRFA) ανέφερε περίπου 66.000 golden visa που χορηγήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2026. Δίπλα τους βρέθηκαν ένα εκατομμύριο νέες άδειες διαμονής, πάνω από 900.000 ανανεώσεις και πάνω από πέντε εκατομμύρια συναλλαγές αδειών εισόδου. Ένας τεράστιος μηχανισμός που διεκπεραίωσε βουνά χαρτιών μέσα σε έξι μήνες.

Μια κουβέντα για το τι μετρούν αυτοί οι αριθμοί. Η golden visa είναι δεκαετής διαμονή. Η άδεια διαμονής είναι η ευρύτερη κατηγορία και καλύπτει βραχύτερες παραμονές για εργασία, οικογενειακή συντήρηση ή επένδυση. Τα πέντε εκατομμύρια συναλλαγές αδειών εισόδου είναι μετακινήσεις, όχι άνθρωποι. Μαζί περιγράφουν ροή, όχι πλήθος ατόμων, και το κομμάτι των golden visa είναι αυτό που αξίζει να παρακολουθεί όποιος εξετάζει τη διαμονή μέσω ακινήτου.

Μέρος του όγκου είναι μετατροπή, όχι νέα ζήτηση. Κάτοικοι που ήδη ζούσαν στο Ντουμπάι με άδεια εργασίας ή επενδυτή πέρασαν το όριο των 2 εκατ. AED στο ακίνητο και αναβαθμίστηκαν στη δεκαετή βίζα. Αυτός ο μηχανισμός μετράει, γιατί σημαίνει ότι ο αριθμός των golden visa αντανακλά εν μέρει ανθρώπους που η πόλη είχε ήδη, ανεβαίνοντας μια βαθμίδα.

Γιατί δεν μπορείς να το πεις ούτε ρεκόρ ούτε πτώση

Η GDRFA δεν δημοσίευσε συγκρίσιμο αριθμό golden visa για το πρώτο εξάμηνο του 2025. Χωρίς αυτή τη βάση, μια καθαρή ετήσια σύγκριση δεν βγαίνει από τα δημόσια στοιχεία, οπότε πάρτε με επιφύλαξη κάθε ισχυρισμό περί «αύξησης κατά Χ τοις εκατό» για το εξάμηνο.

Ο ρυθμός, πάντως, διαβάζεται καθαρά. Ανάγετε τις 66.000 του εξαμήνου σε ετήσια βάση και το 2026 φτάνει κοντά στις 132.000 χορηγήσεις. Αυτό μένει κάτω από τις 158.000 που εξέδωσε το Ντουμπάι το 2023, τη χρονιά ρεκόρ του προγράμματος, και πάνω από κάθε προηγούμενη χρονιά. Η τίμια διατύπωση είναι: η δεύτερη ισχυρότερη πορεία που είχε ποτέ η golden visa, ούτε κορυφή ούτε κάμψη.

Σε αυτή τη διάκριση κρύβεται όλη η ιστορία. Μια αγορά μπορεί να καταγράφει μεγάλα απόλυτα νούμερα ενώ από κάτω κρυώνει, και εκεί περίπου βρίσκεται το Ντουμπάι: υψηλή ροή διαμονής που περνά μέσα από ένα αδύναμο διάστημα της αγοράς ακινήτων, με τη βοήθεια των μετατροπών και μιας ευκολότερης διαδρομής προϋποθέσεων.

Τι σου εξασφαλίζει στην πράξη μια golden visa

Η δεκαετής golden visa αφαιρεί τα σημεία της διαμονής στον Κόλπο που παλιότερα αποθάρρυναν τους μακροπρόθεσμους αγοραστές. Χωρίς ντόπιο εγγυητή. Ανανεώσιμη για άλλη μια δεκαετία. Μπορείτε να συντηρήσετε σύζυγο και παιδιά, καθώς και οικιακό προσωπικό, και μπορείτε να μένετε μεγάλα διαστήματα εκτός ΗΑΕ χωρίς να χάνετε τη διαμονή.

Για τους επενδυτές σε ακίνητα η διαδρομή είναι απλή στα χαρτιά: να κατέχετε ακίνητο αξίας 2 εκατ. AED ή περισσότερο. Κρατάμε τους μηχανισμούς επίκαιρους στην απάντηση για το όριο ακινήτου της Golden Visa του Ντουμπάι, ενώ η ευρύτερη εικόνα της διαμονής μέσω ακινήτου βρίσκεται στον οδηγό για την Golden Visa. Αξίζει να διαβάσετε και τα δύο πριν στήσετε μια αγορά γύρω από τη βίζα αντί γύρω από το ίδιο το σπίτι.

Η αλλαγή κανόνα που κινεί σιωπηλά τους αριθμούς

Μια ομοσπονδιακή εγκύκλιος τον Φεβρουάριο του 2026 κατάργησε τον παλιό όρο της προκαταβολής 50 τοις εκατό για τη διαδρομή του ακινήτου. Οι αιτήσεις αξιολογούνται πλέον με βάση το πιστοποιητικό αποτίμησης του Dubai Land Department που επιβεβαιώνει ότι το περιουσιακό στοιχείο φτάνει ή ξεπερνά τα 2 εκατ. AED, ανεξάρτητα από το πόσο της τιμής έχει όντως πληρωθεί.

Είναι πιο σημαντικό απ' όσο ακούγεται. Φέρνει τους αγοραστές off-plan και τους αγοραστές με στεγαστικό μέσα στην επιλεξιμότητα πολύ νωρίτερα, γιατί τώρα μια αποτίμηση DLD στο όριο ή πάνω από αυτό κάνει τη δουλειά που έκανε παλιά μια μεγάλη προκαταβολή σε μετρητά. Ένα αξιοσημείωτο μερίδιο του όγκου των golden visa του πρώτου εξαμήνου ανάγεται σε αυτή τη μία αλλαγή. Διεύρυνε τη χοάνη χωρίς να αγγίξει την ίδια τη γραμμή των 2 εκατ. AED.

Το όριο των 2 εκατ. AED, από τη δική του πλευρά, επέζησε άθικτο από κάθε αναθεώρηση της χρονιάς. Άλλες κατηγορίες βίζας είδαν τα ελάχιστά τους να μετακινούνται ή να καταργούνται. Ο αριθμός ακινήτου της golden visa όχι.

Η αγορά που κρυώνει πίσω από τη μέτρηση

Το φόντο αυτών των χορηγήσεων είναι μια αγορά ακινήτων που έχασε τον οίστρο της μετά την ανοδική πορεία του 2022 ως το 2024. Οι τιμές σε αρκετά τμήματα μαλάκωσαν, και ο Κόλπος πέρασε μεγάλο μέρος της χρονιάς υπό γεωπολιτική ένταση. Οι όγκοι διαμονής παρέμειναν ούτως ή άλλως υψηλοί, κάτι που σας λέει ότι η ζήτηση για τη βίζα είναι διαρθρωτική, όχι συνάρτηση του τελευταίου κύκλου τιμών.

Για έναν αγοραστή, μια αγορά που κρυώνει είναι η φιλικότερη πλευρά αυτής της ιστορίας. Τα 2 εκατ. AED φτάνουν πιο μακριά απ' ό,τι πριν δεκαοκτώ μήνες, και η επιλέξιμη αγορά που στην κορύφωση έμοιαζε απρόσιτη ξαναμπαίνει στα όρια του εφικτού σε περισσότερες περιοχές. Αν στόχος είναι η βίζα, μια πιο μαλακή αγορά μοιάζει πιο πολύ με ευκαιρία παρά με προειδοποίηση.

Τίποτα από αυτά δεν κάνει τη χρονική στιγμή αυτονόητη. Το μαλάκωμα είναι άνισο ανά περιοχή και τύπο κτιρίου, και σημασία έχει μια αποτίμηση που ξεπερνά τα 2 εκατ. AED σήμερα, όχι μια τιμή ζήτησης για τίτλους. Εκεί ξεκινά η προεργασία της πλευράς του αγοραστή.

Πώς να το διαβάσετε ως αγοραστής ακινήτου

Αν η διαμονή είναι ο λόγος της αγοράς, στήστε τη συμφωνία γύρω από την αποτίμηση DLD, όχι γύρω από την τιμή προβολής. Το πιστοποιητικό είναι αυτό που αξιολογεί η GDRFA. Δείτε το τρέχον απόθεμα στη λίστα ενεργών έργων και ελέγξτε ποιες περιοχές του Ντουμπάι ξεπερνούν άνετα τη γραμμή των 2 εκατ. AED, αφού αυτό το περιθώριο προστατεύει τη βίζα αν η αγορά ξανακινηθεί μετά την αγορά σας.

Το επιχείρημα ιδιοκτησίας κάτω από τη βίζα δεν άλλαξε. Πλήρης κυριότητα (freehold) στις καθορισμένες ζώνες, καμία φορολογία προσωπικού εισοδήματος, κανένας φόρος υπεραξίας στην πώληση και κανένας φόρος κληρονομιάς σε ακίνητα που κατέχονται από φυσικά πρόσωπα. Κρατάμε τις λεπτομέρειες επίκαιρες στην απάντηση για τους φόρους ακινήτων στο Ντουμπάι. Η βίζα είναι το περίβλημα της διαμονής. Η φορολογική εικόνα είναι ο λόγος που το περιουσιακό στοιχείο αντέχει γύρω της.

Τι να προσέξετε στο δεύτερο εξάμηνο

Τρία πράγματα θα σας πουν αν το 2026 κρατήσει τη δεύτερη θέση του. Αν ο ρυθμός χορηγήσεων του δεύτερου εξαμήνου ακολουθήσει τις 132.000 σε ετήσια βάση ή ξεθυμάνει. Πόσο βαραίνει το μείγμα προς ανανεώσεις και μετατροπές αντί για πραγματικά νέους επενδυτές. Και αν κάποια επιπλέον αλλαγή πέσει πάνω στη γραμμή των 2 εκατ. AED, που ως τώρα υπήρξε η μοναδική σταθερά σε μια χρονιά κανόνων που μετακινούνται.

Η δική μας ανάγνωση: η αλλαγή προϋποθέσεων του Φεβρουαρίου έχει ακόμα περιθώρια, η αγορά που κρυώνει κρατά ελκυστική την αριθμητική της εισόδου, και η ζήτηση για τη βίζα κολλάει. Μια επανάληψη του πρώτου εξαμήνου στο δεύτερο θα έβαζε το 2026 άνετα στην κορυφαία βαθμίδα του προγράμματος. Θα ενημερώσουμε αυτό το άρθρο όταν η GDRFA δημοσιεύσει τα στοιχεία ολόκληρου του έτους.