Οδηγός αγοραστή
Αγορά στο Ντουμπάι.
Όσα χρειάζεται ένας διεθνής αγοραστής πριν, κατά τη διάρκεια και μετά την αγορά, αποσταγμένα και ειλικρινή.
Γιατί το Ντουμπάι συνεχίζει να προσελκύει κεφάλαια.
Το Ντουμπάι βρίσκεται στο σταυροδρόμι Ευρώπης, Ασίας και Αφρικής, με ένα από τα πιο φιλόξενα ιδιοκτησιακά καθεστώτα παγκοσμίως για μη-κατοίκους. Στις καθορισμένες ζώνες freehold, οι ξένοι αγοραστές κατέχουν το 100% του τίτλου, όχι μακροχρόνια μίσθωση, όχι εταιρικό όχημα, αλλά τον ίδιο τον τίτλο ιδιοκτησίας. Μηδέν φόρος προσωπικού εισοδήματος, μηδέν φόρος υπεραξίας στα ακίνητα, μηδέν φόρος κληρονομιάς σε ακίνητα φυσικών προσώπων.
Το ντιρχάμ είναι κλειδωμένο στο δολάριο ΗΠΑ στα AED 3,6725 από το 1997, εξαλείφοντας τον συναλλαγματικό κίνδυνο για αγοραστές που μεταφέρουν από λογαριασμούς σε USD. Οι μικτές αποδόσεις ενοικίασης σε καλά τοποθετημένα διαμερίσματα κινήθηκαν κατά μέσο όρο στο 6–8% τα τελευταία τρία χρόνια σύμφωνα με τις πιο δημοσιευμένες αναφορές REIDIN και ValuStrat, άνετα πάνω από Λονδίνο, Παρίσι και Σιγκαπούρη.
- 100% ιδιοκτησία freeholdΟι αλλοδαποί κατέχουν τον τίτλο εξ ολοκλήρου στις καθορισμένες ζώνες freehold.
- 0% φόρος εισοδήματος & υπεραξίαςΚαμία φορολογία στα ενοίκια, καμία στην υπεραξία πώλησης.
- Νόμισμα κλειδωμένο στο USDΤο AED είναι κλειδωμένο στο δολάριο, μηδέν συναλλαγματικός κίνδυνος για εισροές σε USD.
- Μικτές αποδόσεις 6–8%Πάνω από τις περισσότερες ώριμες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες σε συγκρίσιμο απόθεμα.
- Επιλεξιμότητα Golden VisaΕπενδύσεις ακινήτων άνω των 2M AED δίνουν δικαίωμα στην 10ετή διαμονή.
Πώς γίνεται στην πραγματικότητα η αγορά.
Η διαδικασία off-plan στο Ντουμπάι είναι πιο τυποποιημένη από όσο περιμένουν οι περισσότεροι διεθνείς αγοραστές. Μόλις στενέψετε σε κατοικία, η τυπική ακολουθία είναι: έντυπο κράτησης και πληρωμή 10–20% σε λογαριασμό escrow του κατασκευαστή, υπογραφή του Sales-and-Purchase Agreement (SPA) εντός 14 ημερών, προσωρινή καταχώριση Oqood στο Dubai Land Department (DLD), δόσεις συνδεδεμένες με ορόσημα κατασκευής και τέλος παράδοση με μεταβίβαση τίτλου.
Όλα όσα πληρώνετε κατά την κατασκευή παραμένουν σε λογαριασμό escrow του κατασκευαστή ρυθμιζόμενο από τη RERA, απελευθερώνονται στον κατασκευαστή μόνο μόλις επαληθευτούν ορόσημα κατασκευής. Αυτή είναι η πιο σημαντική προστασία αγοραστή στο σύστημα του Ντουμπάι και ο λόγος που η off-plan επένδυση εδώ φέρει ουσιαστικά μικρότερο κίνδυνο αντισυμβαλλομένου από αγορές χωρίς ρύθμιση escrow.
- 1 · ΚράτησηΠροκαταβολή 10–20% στον λογαριασμό escrow RERA του κατασκευαστή.
- 2 · Υπογραφή SPASales-and-Purchase Agreement εντός 14 ημερών από την κράτηση.
- 3 · Καταχώριση OqoodΠροσωρινή καταχώριση στο Dubai Land Department.
- 4 · Δόσεις κατασκευήςΠληρωμές συνδεδεμένες με ορόσημα.
- 5 · Παράδοση & τίτλοςSnagging, τελική πληρωμή, μεταβίβαση τίτλου στο DLD.
Η Golden Visa, με απλά λόγια.
Η Golden Visa των ΗΑΕ είναι μια ανανεώσιμη 10ετής διαμονή που χορηγείται σε εκλεκτούς επενδυτές ακινήτων. Η πιο κοινή οδός είναι η κατοχή ακινήτου αξίας 2 εκατομμυρίων AED ή περισσότερο, εφαρμόζεται σε μεμονωμένη κατοικία ή συνδυασμένο χαρτοφυλάκιο. Η visa καλύπτει τον επενδυτή, τον/τη σύζυγο και εξαρτώμενα παιδιά κάτω των 25 (γιοι) ή κάθε ηλικίας (κόρες). Το οικιακό προσωπικό μπορεί να χορηγηθεί.
Το ακίνητο που χρησιμοποιείται για την αίτηση μπορεί να είναι off-plan ή έτοιμο, ενυπόθηκο ή πλήρως πληρωμένο (υπό τον όρο ότι τα ίδια κεφάλαια του αγοραστή φτάνουν το όριο των 2M AED). Η έγκριση φτάνει συνήθως εντός 30 εργάσιμων ημερών από την υποβολή. Η visa καταργεί την ανάγκη τοπικού χορηγού, ανοίγει πρόσβαση σε τραπεζικούς λογαριασμούς ΗΑΕ χωρίς περιορισμούς και ξεκλειδώνει προνόμια κατοίκου σε σχολεία, υγεία και υπηρεσίες κοινής ωφελείας.
- Όριο2.000.000 AED σε επιλέξιμο ακίνητο (μεμονωμένα ή συνολικά).
- Διάρκεια10 χρόνια, ανανεώσιμα όσο διατηρείται η επιλεξιμότητα.
- ΚάλυψηΕπενδυτής + σύζυγος + εξαρτώμενα παιδιά + οικιακό προσωπικό.
- Off-plan επιλέξιμοΟι off-plan μονάδες μετράνε όταν έχει πληρωθεί το 50% στο escrow.
- Χωρίς χορηγόΑυτο-χορηγούμενη, δεν απαιτείται εργοδότης ή τοπικός συνεταίρος.
Σε τι να προσέχετε.
Η αγορά του Ντουμπάι είναι καλά ρυθμισμένη αλλά όχι χωρίς τριβές. Τα παρακάτω σημεία, με βάση την εμπειρία μας, είναι αυτά που πιάνουν συχνότερα τους πρωτάρηδες διεθνείς αγοραστές. Κανένα δεν είναι deal-breaker, είναι απλώς γραμμές που θέλουν επαλήθευση αντί υπόθεσης.
- Αριθμός άδειας RERAΚάθε off-plan λανσάρισμα πρέπει να φέρει άδεια έργου RERA. Επαληθεύστε στην εφαρμογή DLD Dubai REST πριν μετακινηθεί οποιαδήποτε πληρωμή.
- Όνομα λογαριασμού escrowΕπιταγές και μεταφορές πρέπει να πηγαίνουν στον ειδικό λογαριασμό escrow του έργου σε τράπεζα ΗΑΕ, όχι στον γενικό λογαριασμό του κατασκευαστή.
- Service chargesBranded residences και πύργοι στην παραλία τυπικά 20–40 AED/sqft ετησίως. Διαβάστε το BOQ και ελέγξτε το ιστορικό του διαχειριστή πριν υπογράψετε.
- Τέλη DLDΤο Dubai Land Department χρεώνει 4% του τιμήματος αγοράς στην εγγραφή. Πολλοί κατασκευαστές το καλύπτουν σε off-plan· επαληθεύστε πριν υποθέσετε.
- Τέλη trustee & προμήθειαΤο γραφείο trustee χρεώνει ~4.200 AED στην εγγραφή. Η προμήθεια μεσίτη συνήθως πληρώνεται από τον πωλητή σε μεταπώληση, διευκρινίστε εγγράφως.
- Καθυστερήσεις παράδοσηςΑκόμη και αξιόπιστοι κατασκευαστές χάνουν περιστασιακά 1–2 τρίμηνα. Διαβάστε τη ρήτρα ποινής για καθυστέρηση στο SPA, οι περισσότερες κλίνουν υπέρ του αγοραστή.
Τι θα ξοδέψετε πέρα από τον τίτλο τιμής.
Η τιμή στην ταμπέλα μιας αγγελίας του Ντουμπάι είναι ένας καθαρός αριθμός, αλλά το συνολικό κόστος απόκτησης προσθέτει 6–8% από πάνω για τις περισσότερες συναλλαγές έτοιμων ακινήτων. Το off-plan τείνει να είναι χαμηλότερο στην εγγραφή επειδή πολλοί κατασκευαστές απορροφούν τα τέλη DLD ως κίνητρο. Εδώ η τυπική λίστα.
- Τέλος εγγραφής DLD4% της τιμής, διαιρούμενο συμβατικά 50/50 αγοραστή-πωλητή (αλλά συχνά πληρώνεται εξ ολοκλήρου από τον αγοραστή σε μεταπώληση).
- Διοικητικό τέλος DLD580 AED για ακίνητο κάτω από 500K AED, 4.200 AED πάνω, σταθερό.
- Έκδοση τίτλου250 AED, σταθερό.
- Προμήθεια μεσίτη2% της τιμής + 5% ΦΠΑ, συνήθως πληρώνεται από τον αγοραστή σε μεταπώληση.
- ConveyancingΠροαιρετικό αλλά συνιστώμενο, 5.000–10.000 AED για ανεξάρτητη νομική αναθεώρηση του SPA.
- Τέλη υποθήκης (αν χρηματοδοτείτε)0,25% του δανείου + 290 AED καταχώριση υποθήκης + τραπεζικά τέλη διαχείρισης (~1%).
- Ετήσια service charges10–40 AED/sqft ετησίως ανάλογα με τις παροχές του κτηρίου και τον διαχειριστή.
▸ Area guides · Bölge rehberleri
Dubai community briefings
Οδηγός κοινότητας · Al Quoz
Al Khail Gate — η πρακτική κοινότητα διαμερισμάτων του Al Quoz, τιμολογημένη για τον μακρύ δρόμο.
9 min →
Οδηγός κοινότητας · Dubailand
Town Square — το masterplan που η Nshama παρέδωσε πραγματικά.
10 min →
Οδηγός κοινότητας · Nakheel Freehold
Al Furjan — η κοινότητα μέσης πόλης που απέκτησε επιτέλους το δικό της μετρό.
11 min →
Οδηγός κοινότητας · Nakheel Freehold
Jumeirah Park — η ώριμη κοινότητα βιλών που παρέμεινε φθηνότερη από το JLT.
10 min →
Οδηγός κοινότητας · Nakheel Freehold
Jumeirah Village Triangle — ο πιο ήσυχος, πιο πράσινος γείτονας του JVC.
9 min →
Ιστορίες αγοραστών
Τι είπαν στην πραγματικότητα όσοι αγόρασαν από εμάς.
Ονόματα ανωνυμοποιημένα κατόπιν αιτήματος των αγοραστών. Κάθε κάρτα συνδέεται με την κατοικία που έκλεισε ο αγοραστής μέσω εμάς.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
04 · Direct
Μια συζήτηση, όχι μια κλήση πώλησης.
Πείτε μας τι ψάχνετε. Ένας σύμβουλος απαντά στο WhatsApp εντός πέντε λεπτών, στη γλώσσα σας.