Panduan pembeli
Membeli di Dubai.
Semua yang dibutuhkan pembeli internasional sebelum, selama, dan setelah pembelian, terdistilasi dan jujur.
Mengapa Dubai terus menarik modal.
Dubai berada di persimpangan Eropa, Asia, dan Afrika dengan salah satu rezim kepemilikan paling permisif di dunia bagi non-residen. Di zona freehold yang ditunjuk, pembeli asing memiliki 100% sertifikat, bukan sewa jangka panjang, bukan kendaraan korporat, melainkan akta itu sendiri. Tidak ada pajak penghasilan pribadi, tidak ada pajak keuntungan modal atas properti, dan tidak ada pajak warisan atas real estate yang dimiliki perorangan.
Dirham telah dipatok ke dolar AS di AED 3,6725 sejak 1997, yang menghilangkan risiko mata uang bagi pembeli yang mentransfer dari rekening berdenominasi USD. Imbal hasil sewa kotor pada apartemen yang berlokasi baik rata-rata 6–8% selama tiga tahun terakhir menurut laporan REIDIN dan ValuStrat yang paling banyak dipublikasikan, nyaman di atas London, Paris, dan Singapura.
- Kepemilikan freehold 100%Warga asing memiliki sertifikat secara utuh di zona freehold yang ditunjuk.
- 0% pajak penghasilan & keuntungan modalNol pajak pada pendapatan sewa, nol pada apresiasi penjualan.
- Mata uang dipatok ke USDAED dipatok ke dolar, tanpa risiko valuta dari arus masuk USD.
- Imbal hasil kotor 6–8%Di atas mayoritas ibu kota Eropa matang pada stok sebanding.
- Kelayakan Golden VisaInvestasi properti di atas 2M AED memenuhi syarat residensi 10 tahun.
Bagaimana pembelian sebenarnya berjalan.
Proses off-plan Dubai lebih terstandar dari yang diperkirakan kebanyakan pembeli internasional. Setelah mempersempit ke hunian, urutan tipikalnya: formulir reservasi dan pembayaran booking 10–20% ke rekening escrow pengembang, penandatanganan Sales-and-Purchase Agreement (SPA) dalam 14 hari, registrasi sementara Oqood di Dubai Land Department (DLD), cicilan terkait tonggak konstruksi, dan akhirnya serah terima dengan transfer sertifikat.
Segala yang Anda bayar selama konstruksi tersimpan di rekening escrow pengembang yang diatur RERA, dilepaskan ke pengembang hanya saat tonggak konstruksi yang diaudit tercapai. Ini adalah perlindungan pembeli paling penting dalam sistem Dubai dan alasan mengapa investasi off-plan di sini membawa risiko counterparty yang secara material lebih rendah dibanding pasar tanpa regulasi escrow.
- 1 · ReservasiDeposit booking 10–20% ke rekening escrow RERA pengembang.
- 2 · Tandatangan SPASales-and-Purchase Agreement dalam 14 hari sejak reservasi.
- 3 · Registrasi OqoodRegistrasi sementara di Dubai Land Department.
- 4 · Cicilan konstruksiPembayaran terkait tonggak proyek.
- 5 · Serah terima & sertifikatSnagging, pembayaran akhir, transfer sertifikat di DLD.
Golden Visa, sederhana.
Golden Visa UEA adalah residensi 10 tahun yang dapat diperpanjang yang diberikan kepada investor properti yang memenuhi syarat. Jalur paling umum adalah memiliki properti senilai 2 juta AED atau lebih, berlaku untuk satu hunian atau portofolio gabungan. Visa mencakup investor, pasangan, dan anak tanggungan di bawah 25 tahun (laki-laki) atau usia berapa pun (perempuan). Pekerja rumah tangga dapat disponsori.
Properti yang digunakan untuk aplikasi dapat berupa off-plan atau siap, dengan hipotek atau lunas (selama ekuitas pembeli memenuhi ambang batas 2M AED). Persetujuan biasanya muncul dalam 30 hari kerja sejak pengajuan. Visa menghilangkan kebutuhan sponsor lokal, membuka akses rekening bank UEA tanpa batasan, dan membuka manfaat residen di sekolah, kesehatan, dan utilitas.
- Ambang batas2.000.000 AED dalam properti yang memenuhi syarat (tunggal atau agregat).
- Durasi10 tahun, dapat diperpanjang selama kelayakan tetap.
- CakupanInvestor + pasangan + anak tanggungan + pekerja rumah tangga.
- Off-plan layakUnit off-plan dihitung setelah 50% dibayar ke escrow.
- Tanpa sponsorDisponsori sendiri, tidak perlu pemberi kerja atau mitra lokal.
Apa yang perlu diwaspadai.
Pasar Dubai diatur dengan baik tetapi bukan tanpa friksi. Poin-poin berikut, menurut pengalaman kami, paling sering menjebak pembeli internasional pertama kali. Tidak ada yang menjadi penghancur kesepakatan, sekadar item untuk diverifikasi alih-alih diasumsikan.
- Nomor izin RERASetiap peluncuran off-plan harus memiliki izin proyek RERA. Verifikasi di aplikasi DLD Dubai REST sebelum pembayaran bergerak.
- Nama rekening escrowCek dan transfer harus masuk ke rekening escrow khusus proyek di bank UEA, bukan rekening umum pengembang.
- Service chargesBranded residences dan menara tepi laut biasanya 20–40 AED/sqft per tahun. Baca BOQ dan periksa riwayat operator sebelum tanda tangan.
- Biaya DLDDubai Land Department membebankan 4% dari harga beli saat pendaftaran. Banyak pengembang menanggung ini untuk off-plan; verifikasi sebelum mengasumsikan.
- Biaya trustee & komisiKantor trustee membebankan ~4.200 AED saat pendaftaran. Komisi broker biasanya dibayar penjual pada penjualan kembali, perjelas tertulis.
- Keterlambatan serah terimaBahkan pengembang andal kadang meleset 1–2 kuartal. Baca klausul denda keterlambatan SPA, kebanyakan condong ke pembeli.
Apa yang Anda keluarkan selain angka utama.
Harga stiker pada listing Dubai adalah angka bersih, tetapi total biaya akuisisi menambahkan 6–8% di atasnya untuk sebagian besar transaksi properti siap huni. Off-plan cenderung lebih rendah saat pendaftaran karena banyak pengembang menyerap biaya DLD sebagai insentif. Berikut daftar standarnya.
- Biaya pendaftaran DLD4% dari harga, secara konvensional dibagi 50/50 antara pembeli dan penjual (tetapi sering dibayar penuh oleh pembeli pada penjualan kembali).
- Biaya administrasi DLD580 AED untuk properti di bawah 500K AED, 4.200 AED di atas, tetap.
- Penerbitan sertifikat250 AED, tetap.
- Komisi broker2% dari harga + 5% PPN, biasanya dibayar pembeli pada penjualan kembali.
- ConveyancingOpsional tetapi disarankan, 5.000–10.000 AED untuk peninjauan hukum SPA independen.
- Biaya KPR (jika dibiayai)0,25% dari pinjaman + 290 AED registrasi KPR + biaya pengaturan bank (~1%).
- Service charges tahunan10–40 AED/sqft per tahun tergantung amenities gedung dan operator.
▸ Area guides · Bölge rehberleri
Dubai community briefings
Panduan Komunitas · Al Quoz
Al Khail Gate — komunitas apartemen kerja Al Quoz, diberi harga untuk jangka panjang.
9 min →
Panduan Komunitas · Dubailand
Town Square — masterplan yang benar-benar dikirim Nshama.
10 min →
Panduan Komunitas · Nakheel Freehold
Al Furjan — komunitas kota menengah yang akhirnya memiliki metronya sendiri.
11 min →
Panduan Komunitas · Nakheel Freehold
Jumeirah Park — komunitas vila dewasa yang tetap lebih murah dari JLT.
10 min →
Panduan Komunitas · Nakheel Freehold
Jumeirah Village Triangle — tetangga JVC yang lebih tenang, lebih hijau.
9 min →
Kisah pembeli
Apa yang sebenarnya dikatakan orang yang membeli dari kami.
Nama disamarkan atas permintaan pembeli. Setiap kartu tertaut ke hunian yang dipesan pembeli melalui kami.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
04 · Direct
Sebuah percakapan, bukan panggilan penjualan.
Beri tahu kami apa yang Anda cari. Penasihat akan membalas di WhatsApp dalam lima menit, dalam bahasa Anda.