За первое полугодие 2026 года Дубай выдал порядка 66 000 золотых виз. Но цифру нужно читать в контексте.

Ключевые цифры

Главное управление по вопросам резидентства и иностранцев Дубая (GDRFA) сообщило примерно о 66 000 золотых виз, выданных за первое полугодие 2026 года. Рядом с ними — миллион новых видов на жительство, свыше 900 000 продлений и более пяти миллионов операций с въездными разрешениями. Огромный механизм, за полгода перелопативший гору документов.

Стоит уточнить, что именно считают эти цифры. Золотая виза — это десятилетнее резидентство. Вид на жительство — категория шире, она охватывает более короткое пребывание по работе, спонсорству семьи или инвестициям. Пять миллионов операций с въездными разрешениями — это перемещения, а не люди. Вместе они описывают поток, а не число людей, и именно доля золотых виз заслуживает внимания тех, кто следит за резидентством через недвижимость.

Часть этого объёма — конверсия, а не новый спрос. Резиденты, уже жившие в Дубае по рабочей или инвесторской визе, перешагнули порог в 2 млн дирхамов по недвижимости и поднялись до десятилетней визы. Механика важная: она означает, что цифра по золотым визам отчасти отражает людей, которые у города уже были, просто перешедших на ступень выше.

Почему это нельзя назвать ни рекордом, ни спадом

GDRFA не публиковало сопоставимую цифру по золотым визам за первое полугодие 2025 года. Без этой базы чистого сравнения год к году из открытых данных не выведешь, поэтому к любому утверждению вроде «рост на X процентов» по полугодию стоит относиться осторожно.

Зато сам темп читается ясно. Пересчитайте 66 000 за полгода на год — и 2026-й выходит около 132 000 виз. Это ниже 158 000, выданных Дубаем в 2023 году, рекордном для программы, и выше любого года до него. Честная формулировка такая: второй по силе результат за всю историю золотой визы, не пик и не спад.

В этом различии — вся суть. Рынок может показывать крупные абсолютные цифры, остывая изнутри, и Дубай примерно там: высокий поток резидентства проходит сквозь вялый отрезок рынка недвижимости, чему помогают конверсии и упростившийся путь к соответствию.

Что на деле даёт золотая виза

Десятилетняя золотая виза убирает те стороны резидентства в Заливе, что раньше отпугивали покупателей вдолгую. Никакого местного спонсора. Продлевается ещё на десять лет. Вы можете спонсировать супруга и детей, а также домашний персонал, и можете подолгу находиться за пределами ОАЭ, не теряя резидентства.

Для инвесторов в недвижимость путь на бумаге прост: владеть недвижимостью стоимостью от 2 млн дирхамов. Мы держим детали в актуальном виде в ответе о пороге по недвижимости для золотой визы Дубая, а более широкую картину резидентства через недвижимость — в руководстве по золотой визе. Оба стоит прочесть, прежде чем выстраивать покупку вокруг визы, а не вокруг самого жилья.

Тихое изменение правил, которое движет цифрами

Федеральный циркуляр в феврале 2026 года отменил прежнее условие о первоначальном взносе в 50 процентов для пути через недвижимость. Теперь заявки оценивают по оценочному сертификату Земельного департамента Дубая, подтверждающему, что актив достигает 2 млн дирхамов или превышает их, независимо от того, какая часть цены фактически уплачена.

Это значит больше, чем кажется. Изменение куда раньше вводит в число подходящих покупателей строящегося жилья и тех, кто берёт ипотеку, ведь теперь оценка DLD на уровне порога или выше делает ту работу, что прежде выполнял крупный взнос наличными. Заметная доля объёма золотых виз за первое полугодие восходит именно к этой одной поправке. Она расширила воронку, не тронув саму планку в 2 млн дирхамов.

Сам порог в 2 млн дирхамов, со своей стороны, пережил все ревизии года нетронутым. У других категорий виз минимумы двигали или отменяли. Цифру по недвижимости для золотой визы — нет.

Остывающий рынок за этими подсчётами

Фон этих выдач — рынок недвижимости, потерявший разгон после подъёма 2022–2024 годов. Цены в ряде сегментов размякли, а Залив бо́льшую часть года провёл под геополитическим напряжением. Объёмы резидентства всё равно остались высокими, и это говорит вам, что спрос на визу структурный, а не производная последнего ценового цикла.

Для покупателя остывающий рынок — более дружелюбная половина этой истории. На 2 млн дирхамов сегодня можно взять больше, чем восемнадцать месяцев назад, и подходящая покупка, казавшаяся на пике недосягаемой, снова в пределах досягаемости в большем числе районов. Если цель — виза, более мягкий рынок ближе к возможности, чем к тревоге.

Всё это не делает момент автоматически удачным. Смягчение идёт неровно по районам и типам зданий, и значение имеет оценка, что перекрывает 2 млн дирхамов сегодня, а не заголовочная запрашиваемая цена. Вот с чего и начинается работа покупателя.

Как читать это покупателю недвижимости

Если резидентство и есть смысл покупки, стройте сделку вокруг оценки DLD, а не маркетинговой цены. Именно сертификат рассматривает GDRFA. Посмотрите текущее предложение в списке актуальных проектов и проверьте, какие районы Дубая уверенно перекрывают планку в 2 млн дирхамов, ведь именно этот запас защищает визу, если рынок снова сдвинется после покупки.

Аргумент в пользу владения, лежащий под визой, не изменился. Полная собственность (фрихолд) в отведённых зонах, отсутствие подоходного налога, отсутствие налога на прирост капитала при продаже и отсутствие налога на наследование недвижимости, оформленной на физлиц. Мы держим детали в актуальном виде в ответе о налогах на недвижимость в Дубае. Виза — это оболочка резидентства. А налоговый расклад — причина, по которой актив вокруг неё держится.

За чем следить во втором полугодии

Три вещи покажут, удержит ли 2026-й своё второе место. Пойдёт ли темп выдач второго полугодия вслед за 132 000 в годовом пересчёте или сойдёт на нет. Насколько сильно набор смещён в сторону продлений и конверсий, а не по-настоящему новых инвесторов. И упадёт ли ещё какая-нибудь правка на планку в 2 млн дирхамов, до сих пор единственную константу в году подвижных правил.

Наше прочтение: февральское изменение по соответствию ещё не выработало запас хода, остывающий рынок держит арифметику входа привлекательной, а спрос на визу цепкий. Повторение первого полугодия во втором вывело бы 2026-й с запасом в верхний эшелон программы. Мы обновим этот материал, когда GDRFA опубликует данные за полный год.