Гид покупателя
Покупка в Дубае.
Всё, что нужно международному покупателю до, во время и после сделки, кратко и честно.
Почему Дубай продолжает притягивать капитал.
Дубай находится на пересечении Европы, Азии и Африки и обладает одним из самых открытых режимов собственности для нерезидентов в мире. В назначенных зонах freehold иностранные покупатели владеют 100% титула, не долгосрочная аренда, не корпоративный инструмент, а сама купчая. Нет подоходного налога с физических лиц, нет налога на прирост капитала по недвижимости, нет налога на наследование недвижимости в собственности физических лиц.
Дирхам привязан к доллару США на уровне AED 3,6725 с 1997 года, что устраняет валютный риск для покупателей, переводящих средства с долларовых счетов. Валовая арендная доходность хорошо расположенных квартир в последние три года составляла 6–8% по самым известным отчётам REIDIN и ValuStrat, комфортно выше Лондона, Парижа и Сингапура.
- 100% freeholdИностранцы владеют титулом полностью в назначенных зонах freehold.
- 0% подоходный и налог на прибыльНикакого налога на арендный доход, никакого на прирост при продаже.
- Валюта, привязанная к USDAED зафиксирован к доллару, нет валютного риска по USD-входам.
- Доходность 6–8% валоваяВыше большинства зрелых европейских столиц на сопоставимом стоке.
- Право на Golden VisaИнвестиции в недвижимость свыше 2M AED дают право на 10-летнюю резидентуру.
Как на самом деле происходит покупка.
Процесс off-plan в Дубае стандартизирован больше, чем ожидают большинство международных покупателей. После выбора резиденции типичная последовательность такова: форма бронирования и оплата 10–20% на эскроу-счёт застройщика, подписание Sales-and-Purchase Agreement (SPA) в течение 14 дней, временная регистрация Oqood в Dubai Land Department (DLD), платежи по этапам строительства и, наконец, сдача с передачей титула.
Всё, что вы платите во время строительства, лежит на эскроу-счёте застройщика, регулируемом RERA, высвобождается застройщику только по достижении проверенных строительных этапов. Это самая важная защита покупателя в системе Дубая и причина, по которой инвестиции off-plan здесь несут существенно меньший контрагентский риск, чем на рынках без эскроу-регулирования.
- 1 · БронированиеДепозит 10–20% на эскроу-счёт RERA застройщика.
- 2 · Подписание SPASales-and-Purchase Agreement в течение 14 дней после бронирования.
- 3 · Регистрация OqoodВременная регистрация в Dubai Land Department.
- 4 · Этапные платежиПлатежи, привязанные к стадиям строительства.
- 5 · Сдача и титулSnagging, финальный платёж, передача титула в DLD.
Golden Visa простыми словами.
Golden Visa ОАЭ, это возобновляемое 10-летнее резидентство для квалифицированных инвесторов в недвижимость. Самый частый путь, владение недвижимостью стоимостью 2 миллиона AED и выше, действует для одной резиденции или совокупного портфеля. Виза покрывает инвестора, супруга/супругу и иждивенцев, сыновей до 25 лет (дочерей, без возрастного ограничения). Домашний персонал спонсируется.
Используемая для заявки недвижимость может быть off-plan или готовой, ипотечной или полностью оплаченной (при условии что собственный капитал покупателя достигает порога 2M AED). Одобрение обычно приходит в течение 30 рабочих дней после подачи. Виза устраняет необходимость местного спонсора, открывает доступ к банковским счетам ОАЭ без ограничений и разблокирует преимущества резидента в школах, медицине и коммунальных услугах.
- Порог2 000 000 AED в квалифицированной недвижимости (одна или суммарно).
- Срок10 лет, продление при сохранении соответствия.
- ПокрытиеИнвестор + супруг(а) + иждивенцы + домашний персонал.
- Off-plan подходитOff-plan-юниты учитываются после оплаты 50% в эскроу.
- Без спонсораСамоспонсируемая, не нужен работодатель или местный партнёр.
На что обращать внимание.
Дубайский рынок хорошо регулируется, но не лишён трений. Следующие пункты, по нашему опыту, чаще всего удивляют первых международных покупателей. Ни один из них не является барьером для сделки, это просто пункты для проверки вместо допущений.
- Номер разрешения RERAКаждый off-plan запуск должен иметь проектное разрешение RERA. Проверьте его в приложении DLD Dubai REST до любых платежей.
- Имя эскроу-счётаЧеки и переводы должны идти на специфический для проекта эскроу-счёт в банке ОАЭ, не на общий счёт застройщика.
- Service chargesBranded residences и башни на набережной обычно 20–40 AED/sqft в год. Прочтите BOQ и проверьте историю оператора до подписания.
- Сборы DLDDubai Land Department взимает 4% от цены покупки при регистрации. Многие застройщики берут это на себя при off-plan; проверьте до того как принимать как данность.
- Сборы trustee и комиссииTrustee-офис ~4 200 AED при регистрации. Комиссия брокера обычно платится продавцом при перепродаже, уточните письменно.
- Задержки сдачиДаже надёжные застройщики иногда опаздывают на 1–2 квартала. Прочтите пункт о неустойке в SPA, большинство в пользу покупателя.
Что вы потратите помимо цены в заголовке.
Цена-ценник на дубайском объявлении, чистое число, но общая стоимость приобретения добавляет к ней 6–8% для большинства сделок с готовой недвижимостью. На off-plan обычно меньше при регистрации, так как многие застройщики берут на себя сбор DLD как стимул. Вот стандартный список.
- Регистрационный сбор DLD4% от цены, делится конвенционально 50/50 между покупателем и продавцом (но часто полностью оплачивается покупателем при перепродаже).
- Административный сбор DLD580 AED для объекта до 500K AED, 4 200 AED свыше, фиксировано.
- Выдача титула250 AED, фиксировано.
- Комиссия брокера2% от цены + 5% НДС, обычно платится покупателем при перепродаже.
- ConveyancingОпционально, но рекомендовано, 5 000–10 000 AED за независимую юридическую проверку SPA.
- Ипотечные сборы (при финансировании)0,25% от кредита + 290 AED регистрация ипотеки + банковский комиссионный сбор (~1%).
- Годовые service charges10–40 AED/sqft в год в зависимости от инфраструктуры здания и оператора.
▸ Area guides · Bölge rehberleri
Dubai community briefings
Гид по району · Аль-Куз
Al Khail Gate — рабочий район квартирного Аль-Куз, спроектированный на длительную дистанцию.
9 min →
Гид по району · Dubailand
Town Square — мастер-план, который Nshama действительно сдала.
10 min →
Гид по району · Nakheel Freehold
Al Furjan — район среднего города, у которого наконец появилось собственное метро.
11 min →
Гид по району · Nakheel Freehold
Jumeirah Park — зрелое виллы-сообщество, оставшееся дешевле JLT.
10 min →
Гид по району · Nakheel Freehold
Jumeirah Village Triangle — более тихий, зелёный сосед JVC.
9 min →
Истории покупателей
Что на самом деле сказали те, кто купил у нас.
Имена анонимизированы по просьбе наших покупателей. Каждая карточка ведёт к резиденции, которую покупатель забронировал через нас.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
04 · Direct
Разговор, а не звонок продавца.
Расскажите, что вы ищете. Консультант ответит в WhatsApp в течение пяти минут, на вашем языке.