Dubai-Mietrendite 2027: Was bleibt nach den Kosten übrig?

Beginnen Sie mit drei unterschiedlichen Renditen

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis und multipliziert mit 100. Für einen ersten Vergleich ist sie hilfreich, sofern bei beiden Immobilien dieselbe Mietdefinition gilt. Eine geforderte Miete aus einem Inserat ist weniger aussagekräftig als ein unterschriebener Mietvertrag mit nachweisbaren Zahlungen.

Bei der Nettomietrendite werden die laufenden Betriebskosten des Eigentümers und ein Abschlag für Mietausfälle berücksichtigt. Auch der Nenner ist wichtig. Manche Berechnungen teilen das Nettoeinkommen durch den Kaufpreis, andere beziehen die Erwerbskosten ein. Fragen Sie nach, welche Variante Ihnen vorgelegt wird. In diesem Artikel sind die Nettorendite bezogen auf den Kaufpreis und die Nettorendite auf die gesamten Erwerbskosten getrennt ausgewiesen.

Die Eigenkapitalrendite beantwortet eine andere Frage: Wie viel Jahresüberschuss nach Betriebskosten und Schuldendienst bleibt, geteilt durch das eingesetzte eigene Kapital? Eine Hypothek verändert dieses Ergebnis. Sie erhöht nicht die unverschuldete Mietrendite der Immobilie. Wertsteigerungen sind ebenfalls separat zu betrachten: Ein höher geschätzter Wiederverkaufswert ist keine Miete, die auf Ihrem Konto eingeht.

Rechenbeispiel: 8 % brutto werden 5,7 % auf die Gesamtkosten

Nehmen wir eine hypothetische bezugsfertige Wohnung, die für 2.000.000 AED gekauft und für 160.000 AED pro Jahr vermietet wird. Die gesamten Erwerbskosten seien 100.000 AED, sodass der anfängliche Kapitalbedarf 2.100.000 AED beträgt. Dieser Kostenansatz ist eine runde Planungsannahme, kein Angebot zu den Übertragungsgebühren in Dubai und keine Behauptung, jeder Kauf koste 5 % zusätzlich. Lassen Sie sich für Ihre Transaktion eine detaillierte Aufstellung geben.

Das folgende Betriebsbudget setzt 18.000 AED für Servicegebühren, 6.000 AED für Instandhaltung, 8.000 AED für Verwaltung und 8.000 AED für Leerstand oder ausbleibende Mietzahlungen an. Dies sind Beispielwerte, keine Durchschnittswerte für Dubai. Für die Verwaltung werden 5 % der gesamten vertraglich vorgesehenen Jahresmiete angenommen. Der Ausfall wird einmal von dieser Sollmiete abgezogen und darf nicht nochmals von Einnahmen abgezogen werden, in denen Leerstand bereits berücksichtigt ist.

Das Gebäude kann wichtiger sein als die Rendite in der Überschrift

Zwei ähnlich teure Wohnungen können für ihre Eigentümer sehr unterschiedliche Kosten verursachen. Ein Pool, mehrere Aufzüge und umfangreiche Gemeinschaftsanlagen müssen finanziert werden, auch wenn Ihre Wohnung leer steht. Prüfen Sie im Servicegebühren-Index des Dubai Land Department das betreffende Gebäude, die Nutzungskategorie und das Jahr. Fordern Sie dann die aktuelle Abrechnung für die konkrete Wohnung sowie Angaben zu offenen Beträgen oder Sonderumlagen an.

Prüfen Sie, welche Leistungen durch die genehmigte Gebühr tatsächlich abgedeckt sind. Kühlung, Versicherung und Instandhaltungspflichten müssen anhand des Mietvertrags, der Serviceverträge und der Gebäudeunterlagen beurteilt werden. Setzen Sie einen Aufwand nicht doppelt an, gehen Sie aber auch nicht davon aus, dass der Mieter ihn übernimmt, nur weil der Vorbesitzer das behauptet. Ein niedriges Instandhaltungsbudget sollte erklärt werden, wenn etwa die Klimaanlage oder Küche bald ersetzt werden muss.

Eine Rangliste von Stadtteilen beantwortet diese Fragen nicht. Nutzen Sie unseren Leitfaden zu Gebieten in Dubai und Mietrenditen, um die Auswahl einzugrenzen, und vergleichen Sie dann konkrete Gebäude und Wohnungen. Ein günstigerer Kauf mit hohen laufenden Gebühren kann weniger Einkommen übrig lassen als eine teurere Wohnung mit klarer Kostenstruktur.

Was ändert sich bei einer Planung für 2027?

Dieser Leitfaden wurde am 19. Oktober 2026 veröffentlicht. Die Zahlen oben sind eine Planungsübung für 2027 und keine beobachteten Renditen aus 2027. Eine einzelne Mietrendite beschreibt nicht jede Wohnung in Dubai, und eine Prognose für einen Stadtteil sagt nicht voraus, was ein konkreter Mieter für eine konkrete Wohnung zahlen wird.

Neues Angebot sollte im Budget berücksichtigt werden, aber angekündigte Übergaben sind nicht dasselbe wie fertiggestellte Wohnungen. Knight Frank unterscheidet in seiner Wohnimmobilienanalyse für Dubai, Q1 2026 zwischen Projektpipeline und Fertigstellungen. Prüfen Sie für eine Kaufentscheidung konkurrierende Gebäude in der Nähe, ihre voraussichtlichen Fertigstellungstermine und ob ihre Wohnungstypen mit Ihrer Immobilie konkurrieren. Eine neue Villenanlage für Familien sagt wenig über die Nachfrage nach einem Studio auf der anderen Seite der Stadt aus.

Stützen Sie die Mietannahme auf aktuelle, vergleichbare Mietverträge: ähnliche Größe, Zustand, Möblierung und Gebäude. Angebotspreise können eine Spanne abstecken, belegen aber keinen tatsächlich abgeschlossenen Mietvertrag. Der offizielle DLD-Mietindex ist ein nützlicher Bezugspunkt, garantiert jedoch keine künftige Miete. Prüfen Sie bei einer vermieteten Wohnung den bestehenden Vertrag und die geltenden Verlängerungsregeln, bevor Sie eine sofortige Erhöhung annehmen.

Rechnen Sie zuerst mit niedrigerer Miete, dann mit dem optimistischen Fall

Senken Sie die vorgesehene Miete im Beispiel um 10 %, von 160.000 AED auf 144.000 AED. Lassen Sie Servicegebühren, Instandhaltung und den Leerstandsabschlag unverändert und senken Sie die angenommene Verwaltungsgebühr von 5 % auf 7.200 AED. Das Nettobetriebseinkommen fällt auf 104.800 AED. Bezogen auf dieselben gesamten Erwerbskosten von 2,1 Millionen AED entspricht das vor Finanzierung und persönlicher Besteuerung einer Nettorendite von 4,99 %.

Das ist ein Sensitivitätstest und keine Prognose eines Mietrückgangs um 10 %. Er zeigt, wie viel Spielraum der Kauf für ungünstige Entwicklungen lässt. Prüfen Sie gesondert längeren Leerstand, eine größere Reparatur und einen niedrigeren Verkaufspreis. Wenn Sie bei einem dieser Ereignisse schnell verkaufen müssten, hängt die Kaufentscheidung von mehr ab als von der angegebenen Rendite.

Eine Finanzierung bringt eine weitere Ebene hinzu. Verwenden Sie den tatsächlichen Tilgungsplan des Kreditgebers und berücksichtigen Sie gegebenenfalls Gebühren und Versicherungen. Ziehen Sie bei der Prüfung des verfügbaren Geldes die gesamte Kreditrate ab: Die Tilgung bindet Liquidität, auch wenn sie Eigenkapital aufbaut und keine Betriebsausgabe ist. Unser Hypothekenleitfaden für ausländische Käufer behandelt Fragen, die Sie klären sollten, bevor Sie diesen Zahlungsstrom als verlässlich ansehen.

Ein Ratenplan für eine Immobilie im Bau ist keine Mieteinnahme

Eine bezugsfertige Wohnung mit Mieter lässt sich anhand eines bestehenden Vertrags und der Zahlungshistorie bewerten. Für eine noch nicht fertiggestellte Immobilie braucht es ein anderes Modell. Sofern keine konkrete, durchsetzbare Vereinbarung etwas anderes festlegt, sollten Sie für diese Wohnung vor Fertigstellung und Vermietbarkeit keine Mieteinnahmen ansetzen. In Raten gezahltes Geld bleibt gebundenes Kapital, solange Sie warten.

Vergleichen Sie die erwarteten Mieteinnahmen nach der Übergabe mit den gesamten Kaufkosten, der Möblierung, den Vermietungskosten und der Zeit bis zum Mietbeginn. Eine Renditeprognose, die nur auf der ersten Rate beruht, ist nicht mit den Renditen der bezugsfertigen Wohnungen oben vergleichbar. Lesen Sie wie Renditen von Immobilien im Bau berechnet werden zusammen mit dem Leitfaden zu Zahlungsplänen und betrachten Sie erwartete Wertsteigerungen getrennt von laufenden Einnahmen.

Was Sie vor einer Anzahlung anfordern sollten

Bitten Sie um den Mietvertrag, Nachweise über eingegangene Mieten, die Servicegebührenabrechnung für genau diese Wohnung, die Instandhaltungshistorie und eine vollständige Schätzung der Erwerbskosten. Fordern Sie bei einer leer stehenden Wohnung Belege für die vorgeschlagene Miete und einen realistischen Zeitansatz für die Vermietung an. Wenn Unterlagen eine Zahl nicht stützen, sollte sie eine Annahme bleiben und nicht stillschweigend als Tatsache behandelt werden.

Prüfen Sie die rechtliche und steuerliche Situation Ihrer Eigentumsstruktur und Ihres Wohnsitzlandes. Eine Berechnung für eine Immobilie in den VAE klärt nicht Ihre persönlichen Meldepflichten im Ausland. Unser Leitfaden zu Steuern und Gebühren für Immobilien in Dubai hilft, mögliche Kosten zu erkennen, ersetzt aber keine Beratung zu Ihrer individuellen Situation.

Mit dem Projektverzeichnis können Sie eine Auswahlliste erstellen. Bitten Sie vor der Entscheidung für eine Wohnung für jeden Kandidaten um dieselbe Brutto-Netto-Rechnung. Aussagekräftig ist der Vergleich des jährlichen Einkommens, das Sie voraussichtlich behalten können, des erforderlichen Kapitals und der Annahmen, die sich am ehesten ändern könnten.