Käuferratgeber
Kaufen in Dubai.
Alles, was ein internationaler Käufer vor, während und nach dem Kauf wissen sollte, destilliert und ehrlich.
Warum Dubai weiterhin Kapital anzieht.
Dubai liegt am Schnittpunkt von Europa, Asien und Afrika und verfügt über eines der weltweit offensten Eigentumsregime für Nicht-Residenten. In den ausgewiesenen Freehold-Zonen besitzen ausländische Käufer 100% des Titels, kein langer Pachtvertrag, kein Firmenvehikel, sondern die Urkunde selbst. Es gibt keine persönliche Einkommensteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Immobilien und keine Erbschaftsteuer auf Immobilien von Privatpersonen.
Der Dirham ist seit 1997 zum US-Dollar bei AED 3,6725 fest angekoppelt, was das Währungsrisiko für Käufer mit USD-Konten ausschließt. Bruttomietrenditen gut gelegener Apartments lagen in den letzten drei Jahren laut der meistveröffentlichten REIDIN- und ValuStrat-Berichte im Durchschnitt bei 6–8%, komfortabel über London, Paris und Singapur.
- 100% Freehold-EigentumAusländer besitzen den Titel vollständig in den ausgewiesenen Freehold-Zonen.
- 0% Einkommen- & KapitalertragsteuerKeine Steuer auf Mieteinnahmen, keine auf Verkaufsgewinn.
- USD-gekoppelte WährungDer AED ist an den Dollar fixiert, kein FX-Risiko bei USD-Zuflüssen.
- Bruttorenditen 6–8%Über den meisten reifen europäischen Hauptstädten bei vergleichbarem Bestand.
- Golden-Visa-BerechtigungImmobilieninvestitionen über 2M AED qualifizieren für die 10-Jahres-Residenz.
Wie der Kauf tatsächlich funktioniert.
Der Off-Plan-Prozess in Dubai ist standardisierter, als die meisten internationalen Käufer erwarten. Sobald die Residenz feststeht, lautet die typische Reihenfolge: Reservierungsformular und 10–20% Buchungszahlung auf ein Bauträger-Escrow-Konto, Sales-and-Purchase Agreement (SPA) innerhalb von 14 Tagen, Oqood-Zwischenregistrierung beim Dubai Land Department (DLD), baustandsgebundene Raten und schließlich Übergabe mit Titelübertragung.
Alles, was Sie während des Baus zahlen, liegt auf einem von der RERA regulierten Bauträger-Escrow-Konto, die Freigabe an den Bauträger erfolgt nur bei Erreichen geprüfter Baumeilensteine. Dies ist der wichtigste Käuferschutz im Dubai-System und der Grund, warum Off-Plan-Investitionen hier ein wesentlich geringeres Gegenparteirisiko tragen als in Märkten ohne Escrow-Regulierung.
- 1 · Reservieren10–20% Anzahlung auf das RERA-Escrow-Konto des Bauträgers.
- 2 · SPA unterzeichnenSales-and-Purchase Agreement innerhalb von 14 Tagen nach Reservierung.
- 3 · Oqood-RegistrierungZwischenregistrierung beim Dubai Land Department.
- 4 · BauratenAn Baumeilensteine gekoppelte Zahlungen.
- 5 · Übergabe & TitelSnagging, Schlusszahlung, Titelübertragung beim DLD.
Das Golden Visa, kurz erklärt.
Das Golden Visa der VAE ist eine 10-jährige verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für qualifizierte Immobilieninvestoren. Der häufigste Weg ist der Besitz von Immobilien im Wert von 2 Millionen AED oder mehr, gilt für eine einzelne Residenz oder ein kombiniertes Portfolio. Das Visum deckt den Investor, den Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder unter 25 Jahren (Söhne) bzw. jeden Alters (Töchter) ab. Hauspersonal kann gesponsert werden.
Die für den Antrag verwendete Immobilie kann Off-Plan oder bezugsfertig, beliehen oder vollständig bezahlt sein (sofern das Eigenkapital des Käufers die 2M-AED-Schwelle erreicht). Die Genehmigung kommt typischerweise innerhalb von 30 Werktagen nach Einreichung. Das Visum eliminiert den Bedarf eines lokalen Sponsors, öffnet uneingeschränkten Zugang zu VAE-Bankkonten und schaltet Residenzvorteile in Schulen, Gesundheitswesen und Versorgung frei.
- Schwelle2.000.000 AED in qualifizierter Immobilie (einzeln oder aggregiert).
- Dauer10 Jahre, verlängerbar bei fortbestehender Berechtigung.
- AbdeckungInvestor + Ehepartner + unterhaltsberechtigte Kinder + Hauspersonal.
- Off-Plan berechtigtOff-Plan-Einheiten zählen, sobald 50% an das Escrow gezahlt sind.
- Kein Sponsor nötigSelbst-gesponsert, kein Arbeitgeber oder lokaler Partner erforderlich.
Worauf zu achten ist.
Der Dubai-Markt ist gut reguliert, aber nicht reibungsfrei. Die folgenden Punkte sind nach unserer Erfahrung diejenigen, die internationale Erstkäufer am häufigsten unterschätzen. Nichts davon ist ein Dealbreaker, es sind einfach Positionen, die zu verifizieren statt zu unterstellen sind.
- RERA-GenehmigungsnummerJeder Off-Plan-Launch muss eine RERA-Projektgenehmigung tragen. Verifizieren Sie sie in der DLD-Dubai-REST-App, bevor eine Zahlung fließt.
- Name des Escrow-KontosSchecks und Überweisungen sollten an das projektspezifische Escrow-Konto bei einer VAE-Bank gehen, nicht an das allgemeine Konto des Bauträgers.
- Service ChargesBranded Residences und Waterfront-Türme liegen typischerweise bei 20–40 AED/sqft jährlich. Lesen Sie das BOQ und prüfen Sie die Historie des Betreibers vor Vertragsabschluss.
- DLD-GebührenDas Dubai Land Department berechnet 4% des Kaufpreises bei Registrierung. Viele Bauträger übernehmen dies bei Off-Plan; verifizieren Sie, bevor Sie es voraussetzen.
- Trustee-Gebühren & ProvisionDas Trustee-Büro berechnet ~4.200 AED bei Registrierung. Die Maklerprovision zahlt im Wiederverkauf typischerweise der Verkäufer, klären Sie schriftlich.
- ÜbergabeverzögerungenSelbst seriöse Bauträger verschieben gelegentlich um 1–2 Quartale. Lesen Sie die Verzugsstrafklausel im SPA, die meisten begünstigen den Käufer.
Was Sie zusätzlich zum Schlagzeilenpreis zahlen.
Der Listenpreis in einer Dubai-Anzeige ist eine saubere Zahl, aber die Gesamterwerbskosten addieren 6–8% obendrauf für die meisten bezugsfertigen Transaktionen. Off-Plan liegt bei der Registrierung tendenziell niedriger, da viele Bauträger die DLD-Gebühr als Anreiz absorbieren. Hier die Standardliste.
- DLD-Registrierungsgebühr4% des Preises, konventionell 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (im Wiederverkauf jedoch oft vollständig vom Käufer).
- DLD-Verwaltungsgebühr580 AED für Immobilien unter 500K AED, 4.200 AED darüber, pauschal.
- Titelausstellung250 AED, pauschal.
- Maklerprovision2% des Preises + 5% MwSt., im Wiederverkauf typischerweise vom Käufer.
- ConveyancingOptional, aber empfohlen, 5.000–10.000 AED für eine unabhängige juristische SPA-Prüfung.
- Hypothekengebühren (bei Finanzierung)0,25% des Darlehens + 290 AED Hypothekenregistrierung + Bankbearbeitungsgebühr (~1%).
- Jährliche Service Charges10–40 AED/sqft pro Jahr je nach Amenities und Betreiber.
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I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
Ein Gespräch, kein Verkaufsgespräch.
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