Dubái emitió cerca de 66.000 golden visas en el primer semestre de 2026. La cifra necesita contexto.

Las cifras del titular

La Dirección General de Residencia y Asuntos de Extranjería de Dubái (GDRFA) reportó unas 66.000 golden visas concedidas en el primer semestre de 2026. Junto a ellas hubo un millón de nuevos permisos de residencia, más de 900.000 renovaciones y más de cinco millones de trámites de permiso de entrada. Una gran maquinaria que mueve mucho papel en seis meses.

Una nota sobre qué miden estos recuentos. Una golden visa es una residencia de diez años. El permiso de residencia es la categoría más amplia: cubre estancias más cortas por trabajo, patrocinio familiar o inversión. Los cinco millones de trámites de permiso de entrada son movimientos, no personas. Leídos en conjunto describen flujo, no cabezas, y la porción de golden visa es la parte que conviene vigilar para quien sigue la residencia ligada a la propiedad.

Parte del volumen es conversión, no demanda nueva. Residentes que ya estaban en Dubái con un permiso de trabajo o de inversor cruzaron la línea de los 2 M AED en propiedad y subieron al visado de diez años. Esa mecánica importa, porque significa que la cifra de golden visas refleja en parte a personas que la ciudad ya tenía, ascendiendo un escalón.

Por qué no es ni récord ni desplome

La GDRFA no publicó una cifra de golden visas comparable para el primer semestre de 2025. Sin esa base, los datos públicos no permiten una lectura interanual limpia, así que tome con cautela cualquier afirmación de un alza "del X por ciento" sobre el primer semestre.

El ritmo, en cambio, se lee bien. Anualice 66.000 en seis meses y 2026 se acerca a los 132.000 otorgamientos. Eso queda por debajo de los 158.000 que Dubái emitió en 2023, el año récord del programa, y por encima de todos los años anteriores. Así que el marco honesto es la segunda mejor racha que ha tenido la golden visa. Ni un pico, ni un descenso.

Esa distinción es toda la historia. Un mercado puede exhibir grandes cifras absolutas mientras se enfría por debajo, y ahí está Dubái más o menos: alto flujo de residencia sostenido a través de un bache del mercado inmobiliario, con la ayuda de las conversiones y de una vía de cualificación más fácil.

Qué compra realmente una golden visa

La golden visa de diez años elimina las partes de la residencia en el Golfo que antes ahuyentaban a los compradores de largo plazo. Sin patrocinador local. Renovable por otra década. Puede patrocinar a cónyuge e hijos, también al personal doméstico, y puede pasar largas temporadas fuera de los EAU sin que la residencia caduque.

Para el inversor inmobiliario la vía es sencilla sobre el papel: mantener bienes raíces valorados en 2 M AED o más. Mantenemos la mecánica al día en la respuesta sobre el umbral de propiedad de la golden visa de Dubái, y el panorama más amplio de la residencia a través de la propiedad está en la guía de la golden visa. Vale la pena leer ambas antes de estructurar una compra en torno al visado y no en torno a la vivienda.

El cambio de norma que impulsa las cifras en silencio

Una circular federal de febrero de 2026 eliminó la antigua condición del 50 por ciento de entrada para la vía inmobiliaria. Las solicitudes se evalúan ahora con el certificado de tasación del Dubai Land Department que confirma que el activo alcanza o supera los 2 M AED, con independencia de cuánto del precio se haya pagado en realidad.

Pesa más de lo que parece. Adelanta con mucho la elegibilidad de los compradores sobre plano y de los que financian con hipoteca, porque una tasación del DLD en el umbral o por encima hace ahora el trabajo que antes hacía una gran entrada en efectivo. Una parte apreciable del volumen de golden visas del primer semestre se remonta a este único cambio. Ensanchó el embudo sin tocar la línea de los 2 M AED.

El umbral de los 2 M AED, por su parte, ha sobrevivido intacto a cada revisión del año. Otros niveles de visado vieron sus mínimos movidos o suprimidos. La cifra inmobiliaria de la golden visa no.

El mercado en enfriamiento detrás del recuento

El telón de fondo de estas concesiones es un mercado inmobiliario que ha perdido fuelle tras la escalada de 2022 a 2024. Los precios han cedido en varios segmentos, y el Golfo pasó buena parte del año bajo tensión geopolítica. Los volúmenes de residencia se mantuvieron altos pese a todo, lo que le dice que la demanda del visado es estructural y no una función del último ciclo de precios.

Para un comprador, un mercado en enfriamiento es la mitad más amable de esta historia. Los 2 M AED cunden más que hace dieciocho meses, y la compra cualificable que parecía inalcanzable en el pico vuelve a estar al alcance en más comunidades. Si el visado es la meta, un mercado más blando se parece más a una oportunidad que a una advertencia.

Nada de esto hace automático el momento. El enfriamiento es desigual entre comunidades y tipos de edificio, y lo que cuenta es una tasación que supere los 2 M AED hoy, no un precio de salida en el anuncio. Ahí es donde empieza el trabajo del lado del comprador.

Cómo leer esto como comprador de vivienda

Si la residencia es el objeto de la compra, estructure la operación en torno a la tasación del DLD, no al precio de venta. El certificado es lo que evalúa la GDRFA. Explore el stock actual en la lista de proyectos en marcha y compruebe qué comunidades de Dubái superan con holgura la línea de los 2 M AED, porque ese margen es lo que protege el visado si el mercado vuelve a moverse tras su compra.

El argumento patrimonial bajo el visado no ha cambiado. Propiedad plena en zonas designadas, sin impuesto sobre la renta de las personas, sin impuesto sobre plusvalías en la venta y sin impuesto de sucesiones sobre bienes en manos de particulares. Mantenemos el detalle al día en la respuesta sobre la fiscalidad inmobiliaria de Dubái. El visado es la envoltura de residencia. La fiscalidad es por qué el activo se sostiene a su alrededor.

Qué vigilar en el segundo semestre

Tres cosas dirán si 2026 mantiene su ritmo de segundo puesto. Si la tasa de concesión del segundo semestre sigue el paso anualizado de 132.000 o se apaga. Cuánto se apoya la mezcla en renovaciones y conversiones en lugar de en inversores realmente nuevos. Y si algún ajuste más recae sobre la línea de los 2 M AED, hasta ahora la única constante en un año de reglas cambiantes.

Nuestra lectura: el cambio de cualificación de febrero tiene aún recorrido, el mercado en enfriamiento mantiene atractivas las cuentas de entrada, y la demanda del visado es pegajosa. Repetir el primer semestre en el segundo situaría a 2026 con comodidad en el tramo alto del programa. Actualizaremos esta entrada cuando la GDRFA publique las cifras del año completo.