Guía del comprador
Comprar en Dubái.
Todo lo que un comprador internacional necesita antes, durante y después de la compra, destilado y honesto.
Por qué Dubái sigue atrayendo capital.
Dubái se encuentra en el cruce de Europa, Asia y África, con uno de los regímenes de propiedad para no residentes más permisivos del mundo. En las zonas freehold designadas, los compradores extranjeros poseen el 100% de la titularidad, no un arrendamiento largo, no un vehículo societario, sino la propia escritura. No hay impuesto sobre la renta personal, ni impuesto sobre plusvalías inmobiliarias, ni impuesto sucesorio sobre inmuebles a nombre de personas físicas.
El dirham está fijado al dólar estadounidense en AED 3,6725 desde 1997, lo que elimina el riesgo cambiario para compradores que transfieren desde cuentas en USD. Las rentabilidades brutas de alquiler en apartamentos bien situados han promediado un 6–8% en los últimos tres años según los informes más publicados de REIDIN y ValuStrat, cómodamente por encima de Londres, París y Singapur.
- Propiedad freehold al 100%Los extranjeros poseen la escritura íntegra en las zonas freehold designadas.
- 0% impuesto sobre renta y plusvalíasCero impuesto sobre rentas de alquiler, cero sobre el incremento al vender.
- Moneda anclada al USDEl AED está fijado al dólar, sin riesgo cambiario en entradas en USD.
- Rentabilidad bruta 6–8%Por encima de la mayoría de capitales europeas maduras en stock comparable.
- Elegibilidad Golden VisaInversiones inmobiliarias superiores a 2M AED dan derecho a la residencia de 10 años.
Cómo funciona realmente la compra.
El proceso de compra sobre plano en Dubái está más estandarizado de lo que la mayoría de compradores internacionales espera. Una vez que ha acotado una residencia, la secuencia típica es: formulario de reserva y pago del 10–20% a una cuenta escrow del promotor, firma del Sales-and-Purchase Agreement (SPA) en 14 días, registro provisional Oqood en el Dubai Land Department (DLD), pagos vinculados a hitos durante la construcción y, finalmente, entrega con transferencia de la escritura.
Todo lo que paga durante la construcción reside en una cuenta escrow del promotor regulada por la RERA, solo se libera al promotor a medida que se cumplen hitos de construcción auditados. Esta es la protección más importante del sistema dubaiota para el comprador y la razón por la que la inversión sobre plano aquí conlleva un riesgo de contraparte materialmente menor que en mercados sin regulación escrow.
- 1 · ReservaDepósito de 10–20% en la cuenta escrow RERA del promotor.
- 2 · Firma del SPASales-and-Purchase Agreement dentro de los 14 días desde la reserva.
- 3 · Registro OqoodRegistro provisional en el Dubai Land Department.
- 4 · Plazos de construcciónPagos vinculados a hitos durante la obra.
- 5 · Entrega y escrituraSnagging, pago final, transferencia de la escritura en el DLD.
La Golden Visa, en claro.
La Golden Visa de los EAU es una residencia renovable de 10 años concedida a inversores inmobiliarios cualificados. La vía más habitual es poseer una propiedad por valor de 2 millones de AED o más, aplica a una sola residencia o a una cartera combinada. La visa cubre al inversor, al cónyuge y a hijos dependientes menores de 25 años (varones) o de cualquier edad (mujeres). El personal doméstico es patrocinable.
La propiedad utilizada para la solicitud puede ser sobre plano o lista, hipotecada o totalmente pagada (siempre que la equity del comprador alcance el umbral de 2M AED). La aprobación llega habitualmente en 30 días laborables desde la presentación. La visa elimina la necesidad de patrocinador local, abre el acceso a cuentas bancarias en EAU sin restricciones y desbloquea beneficios de residente en escuelas, sanidad y suministros.
- Umbral2.000.000 AED en propiedad cualificada (individual o agregada).
- Duración10 años, renovable mientras se mantenga la elegibilidad.
- CoberturaInversor + cónyuge + hijos dependientes + personal doméstico.
- Sobre plano elegibleLas unidades sobre plano cuentan tras pagar el 50% al escrow.
- Sin patrocinadorAuto-patrocinada, no se necesita empleador ni socio local.
A qué prestar atención.
El mercado de Dubái está bien regulado pero no es sin fricción. Los siguientes puntos son los que más sorprenden a compradores internacionales primerizos, según nuestra experiencia. Ninguno es un deal-breaker, son simplemente partidas a verificar en lugar de asumir.
- Número de permiso RERATodo lanzamiento sobre plano debe llevar un permiso de proyecto RERA. Verifíquelo en la app DLD Dubai REST antes de mover cualquier pago.
- Nombre de la cuenta escrowCheques y transferencias deben ir a la cuenta escrow específica del proyecto en un banco emiratí, no a la cuenta general del promotor.
- Service chargesResidencias de marca y torres frente al mar suelen estar entre 20–40 AED/sqft anuales. Lea el BOQ y compruebe el historial del operador antes de firmar.
- Tasas del DLDEl Dubai Land Department cobra el 4% del precio de compra en el registro. Muchos promotores lo absorben sobre plano; verifíquelo antes de asumir.
- Tasas de trustee y comisiónLa oficina trustee cobra ~4.200 AED en el registro. La comisión del bróker suele pagarla el vendedor en reventa, aclárelo por escrito.
- Retrasos en la entregaIncluso promotores serios se retrasan ocasionalmente 1–2 trimestres. Lea la cláusula de penalización por retraso del SPA, la mayoría va a favor del comprador.
Qué se paga además del número de portada.
El precio de la ficha en una propiedad de Dubái es un número limpio, pero el coste total de adquisición suma un 6–8% encima en la mayoría de transacciones de propiedades listas. Sobre plano suele ser menor en el registro porque muchos promotores asumen la tasa del DLD como incentivo. Aquí está la lista estándar.
- Tasa de registro DLD4% del precio, dividido convencionalmente 50/50 comprador-vendedor (pero a menudo pagado íntegramente por el comprador en reventa).
- Tasa administrativa DLD580 AED para propiedad bajo 500K AED, 4.200 AED por encima, fija.
- Emisión de escritura250 AED, fija.
- Comisión del agente2% del precio + 5% IVA, normalmente pagada por el comprador en reventa.
- ConveyancingOpcional pero recomendado, 5.000–10.000 AED por una revisión legal independiente del SPA.
- Tasas hipotecarias (si financia)0,25% del préstamo + 290 AED registro hipotecario + comisión bancaria de apertura (~1%).
- Service charges anuales10–40 AED/sqft al año dependiendo de las amenities del edificio y del operador.
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Historias de compradores
Lo que realmente dijeron quienes compraron con nosotros.
Nombres anonimizados a petición de los compradores. Cada tarjeta enlaza con la residencia que reservaron a través nuestro.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
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