Dubaï a délivré près de 66 000 golden visas au premier semestre 2026. Le chiffre demande du contexte.

Les chiffres de la une

La Direction générale de la résidence et des affaires des étrangers de Dubaï (GDRFA) a fait état d'environ 66 000 golden visas accordés au premier semestre 2026. À leurs côtés, un million de nouveaux titres de séjour, plus de 900 000 renouvellements et plus de cinq millions de transactions de permis d'entrée. Une grosse machine qui brasse beaucoup de papier en six mois.

Un mot sur ce que recouvrent ces comptes. Un golden visa, c'est une résidence de dix ans. Le titre de séjour est la catégorie plus large : elle couvre les séjours plus courts pour le travail, le regroupement familial ou l'investissement. Les cinq millions de transactions de permis d'entrée sont des mouvements, pas des personnes. Lus ensemble, ils décrivent un débit, pas un effectif, et la part des golden visas est celle à surveiller pour qui suit la résidence adossée à l'immobilier.

Une partie du volume relève de la conversion, pas de la demande nouvelle. Des résidents déjà présents à Dubaï avec un permis de travail ou d'investisseur ont franchi le seuil immobilier de 2 M AED et sont passés au visa de dix ans. Ce mécanisme compte, car il signifie que le chiffre des golden visas reflète en partie des gens que la ville comptait déjà, montés d'un cran.

Pourquoi ce n'est ni un record ni un plongeon

La GDRFA n'a pas publié de chiffre de golden visas comparable pour le premier semestre 2025. Sans cette base, aucune lecture propre en glissement annuel ne ressort des données publiques : traitez donc toute affirmation d'une hausse « de X pour cent » sur le premier semestre avec prudence.

Le rythme, lui, se lit sans mal. Annualisez 66 000 sur six mois et 2026 approche les 132 000 octrois. C'est en dessous des 158 000 que Dubaï a délivrés en 2023, l'année record du programme, et au-dessus de toutes les années antérieures. La lecture honnête est donc la deuxième meilleure période qu'ait connue le golden visa. Ni un sommet, ni un déclin.

Cette distinction fait toute l'histoire. Un marché peut afficher de gros chiffres absolus tout en refroidissant par en dessous, et c'est à peu près là qu'en est Dubaï : un fort débit de résidence porté à travers un passage à vide de l'immobilier, aidé par les conversions et une voie de qualification plus facile.

Ce qu'un golden visa achète vraiment

Le golden visa de dix ans supprime les aspects de la résidence dans le Golfe qui dissuadaient autrefois les acheteurs de long terme. Pas de sponsor local. Renouvelable pour une décennie de plus. Vous pouvez parrainer un conjoint et des enfants, le personnel de maison aussi, et passer de longues périodes hors des EAU sans perdre la résidence.

Pour l'investisseur immobilier, la voie est simple sur le papier : détenir un bien d'une valeur de 2 M AED ou plus. Nous tenons les modalités à jour dans la réponse sur le seuil immobilier du golden visa de Dubaï, et le tableau plus large de la résidence par l'immobilier se trouve dans le guide du golden visa. Les deux valent la lecture avant de bâtir un achat autour du visa plutôt qu'autour du logement.

Le changement de règle qui dope discrètement les chiffres

Une circulaire fédérale de février 2026 a supprimé l'ancienne condition d'un acompte de 50 pour cent pour la voie immobilière. Les demandes sont désormais évaluées sur le certificat d'évaluation du Dubai Land Department confirmant que le bien atteint ou dépasse 2 M AED, quel que soit le montant réellement versé du prix.

C'est plus lourd de conséquences qu'il n'y paraît. Cela fait entrer bien plus tôt dans l'éligibilité les acheteurs sur plan et ceux financés par crédit, car une évaluation DLD à hauteur ou au-dessus du seuil fait désormais le travail qu'assurait autrefois un gros acompte en liquide. Une part appréciable du volume de golden visas du premier semestre remonte à ce seul changement. Il a élargi l'entonnoir sans toucher à la ligne des 2 M AED elle-même.

Le seuil de 2 M AED, quant à lui, a traversé chaque révision de l'année intact. D'autres catégories de visa ont vu leurs minimums déplacés ou supprimés. Le chiffre immobilier du golden visa, non.

Le marché en refroidissement derrière le décompte

Ces octrois ont pour toile de fond un marché immobilier qui a perdu son élan après la course de 2022 à 2024. Les prix ont fléchi dans plusieurs segments, et le Golfe a passé une bonne partie de l'année sous tension géopolitique. Les volumes de résidence sont restés élevés malgré tout, ce qui vous dit que la demande de visa est structurelle, pas fonction du dernier cycle de prix.

Pour un acheteur, un marché en refroidissement est la moitié la plus aimable de cette histoire. 2 M AED va plus loin qu'il y a dix-huit mois, et l'achat qualifiant qui semblait hors de portée au sommet redevient accessible dans davantage de quartiers. Si le visa est l'objectif, un marché plus mou tient plus de l'ouverture que de l'avertissement.

Rien de tout cela ne rend le calendrier automatique. Le fléchissement est inégal selon les quartiers et les types de bâtiment, et ce qui compte, c'est une évaluation qui franchit 2 M AED aujourd'hui, pas un prix affiché dans une annonce. C'est là que commence le travail côté acheteur.

Comment lire cela en tant qu'acheteur immobilier

Si la résidence est l'objet de l'achat, structurez l'opération autour de l'évaluation DLD, pas du prix marketing. C'est le certificat que la GDRFA examine. Parcourez le stock actuel dans la liste des projets en cours et vérifiez quels quartiers de Dubaï franchissent confortablement la ligne des 2 M AED, car cette marge est ce qui protège le visa si le marché rebouge après votre achat.

La logique patrimoniale sous le visa n'a pas changé. Pleine propriété en zones désignées, pas d'impôt sur le revenu des personnes, pas d'impôt sur les plus-values à la vente, et pas de droits de succession sur un bien détenu par des particuliers. Nous tenons le détail à jour dans la réponse sur la fiscalité immobilière de Dubaï. Le visa, c'est l'enveloppe de résidence. La fiscalité, c'est pourquoi l'actif tient autour.

Ce qu'il faut surveiller au second semestre

Trois choses diront si 2026 tient son rythme de deuxième place. Si le taux d'octroi du second semestre suit la cadence annualisée de 132 000 ou s'essouffle. À quel point le mélange penche vers les renouvellements et les conversions plutôt que vers des investisseurs réellement nouveaux. Et si un nouvel ajustement vient toucher la ligne des 2 M AED, jusqu'ici la seule constante d'une année de règles mouvantes.

Notre lecture : le changement de qualification de février a encore de la marge, le marché en refroidissement garde le calcul d'entrée attractif, et la demande de visa est tenace. Une répétition du premier semestre au second placerait 2026 sans peine dans le haut du tableau du programme. Nous mettrons ce billet à jour quand la GDRFA publiera les chiffres de l'année complète.