Guide de l'acheteur
Acheter à Dubaï.
Tout ce qu'un acheteur international doit savoir avant, pendant et après l'achat, distillé et honnête.
Pourquoi Dubaï continue d'attirer les capitaux.
Dubaï se situe au carrefour de l'Europe, de l'Asie et de l'Afrique, avec l'un des régimes de propriété les plus ouverts au monde pour les non-résidents. Dans les zones freehold désignées, les acheteurs étrangers détiennent 100% du titre, pas un bail long, pas un véhicule sociétaire, le titre lui-même. Pas d'impôt sur le revenu personnel, pas d'impôt sur les plus-values immobilières, pas de droits de succession sur l'immobilier détenu par des particuliers.
Le dirham est ancré au dollar américain à AED 3,6725 depuis 1997, ce qui élimine le risque de change pour les acheteurs transférant depuis des comptes en USD. Les rendements locatifs bruts sur des appartements bien placés se sont situés en moyenne à 6–8% sur les trois dernières années selon les rapports REIDIN et ValuStrat les plus publiés, confortablement au-dessus de Londres, Paris et Singapour.
- Pleine propriété 100%Les étrangers détiennent le titre intégralement dans les zones freehold désignées.
- 0% impôt sur revenu et plus-valuesAucun impôt sur les loyers, aucun sur la plus-value à la revente.
- Monnaie ancrée au USDL'AED est fixé au dollar, pas de risque FX sur les entrées en USD.
- Rendements 6–8% brutsAu-dessus de la plupart des capitales européennes matures sur un stock comparable.
- Éligibilité Golden VisaLes investissements immobiliers supérieurs à 2M AED ouvrent droit à la résidence 10 ans.
Comment l'achat se déroule réellement.
Le processus sur plan à Dubaï est plus standardisé que ne l'imaginent la plupart des acheteurs internationaux. Une fois la résidence ciblée, la séquence typique est : formulaire de réservation et versement de 10–20% sur un compte escrow promoteur, signature du Sales-and-Purchase Agreement (SPA) sous 14 jours, enregistrement provisoire Oqood au Dubai Land Department (DLD), versements liés aux jalons de construction, puis remise des clés avec transfert du titre.
Tout ce que vous versez pendant la construction reste sur un compte escrow promoteur réglementé par la RERA, il n'est libéré au promoteur qu'au fur et à mesure que des jalons de construction audités sont atteints. C'est la protection acheteur la plus importante du système dubaïote et la raison pour laquelle l'investissement sur plan ici comporte un risque de contrepartie matériellement plus faible que dans des marchés sans réglementation escrow.
- 1 · RéservationDépôt de 10–20% sur le compte escrow RERA du promoteur.
- 2 · Signature du SPASales-and-Purchase Agreement dans les 14 jours suivant la réservation.
- 3 · Enregistrement OqoodEnregistrement provisoire au Dubai Land Department.
- 4 · Échéances de constructionVersements liés aux jalons de chantier.
- 5 · Remise et titreSnagging, paiement final, transfert du titre au DLD.
La Golden Visa, simplement.
La Golden Visa des EAU est une résidence renouvelable de 10 ans accordée aux investisseurs immobiliers éligibles. La voie la plus courante consiste à détenir un bien d'une valeur de 2 millions AED ou plus, sur une seule résidence ou un portefeuille combiné. Le visa couvre l'investisseur, le conjoint et les enfants à charge de moins de 25 ans (garçons) ou tout âge (filles). Le personnel domestique est sponsorisable.
Le bien utilisé pour la demande peut être sur plan ou livré, hypothéqué ou intégralement payé (à condition que la part propre de l'acheteur atteigne le seuil de 2M AED). L'approbation arrive généralement dans les 30 jours ouvrés après dépôt. Le visa supprime le besoin de sponsor local, ouvre l'accès aux comptes bancaires des EAU sans restriction et débloque les avantages résident dans les écoles, la santé et les services publics.
- Seuil2 000 000 AED en bien éligible (individuel ou cumulé).
- Durée10 ans, renouvelables tant que l'éligibilité est maintenue.
- CouvertureInvestisseur + conjoint + enfants à charge + personnel domestique.
- Sur plan éligibleLes unités sur plan comptent dès 50% versés à l'escrow.
- Pas de sponsorAuto-parrainé, pas besoin d'employeur ni de partenaire local.
Les points de vigilance.
Le marché de Dubaï est bien réglementé mais pas sans friction. Les points suivants sont ceux qui surprennent le plus souvent les acheteurs internationaux primo-accédants, d'après notre expérience. Aucun n'est rédhibitoire, ce sont simplement des éléments à vérifier plutôt qu'à présumer.
- Numéro de permis RERATout lancement sur plan doit porter un permis projet RERA. Vérifiez-le dans l'app DLD Dubai REST avant tout transfert.
- Nom du compte escrowChèques et virements doivent aller au compte escrow spécifique du projet dans une banque émirienne, pas au compte général du promoteur.
- Service chargesRésidences signées et tours en front de mer tournent généralement entre 20–40 AED/sqft par an. Lisez le BOQ et vérifiez l'historique de l'opérateur avant signature.
- Frais du DLDLe Dubai Land Department perçoit 4% du prix d'achat à l'enregistrement. Beaucoup de promoteurs l'absorbent sur plan ; vérifiez avant de présumer.
- Frais trustee et commissionLe bureau trustee facture ~4 200 AED à l'enregistrement. La commission de courtier est normalement payée par le vendeur en revente, clarifiez par écrit.
- Retards de livraisonMême les promoteurs sérieux glissent occasionnellement de 1–2 trimestres. Lisez la clause de pénalité de retard du SPA, la plupart sont favorables à l'acheteur.
Ce que vous dépenserez en plus du chiffre affiché.
Le prix affiché sur une annonce dubaïote est un chiffre net, mais le coût total d'acquisition ajoute 6–8% dessus pour la plupart des transactions de biens livrés. Le sur plan tend à être moindre à l'enregistrement car beaucoup de promoteurs absorbent les frais DLD en incitatif. Voici la liste standard.
- Frais d'enregistrement DLD4% du prix, répartis conventionnellement 50/50 acheteur-vendeur (mais souvent intégralement à la charge de l'acheteur en revente).
- Frais administratifs DLD580 AED pour un bien sous 500K AED, 4 200 AED au-delà, forfait.
- Émission du titre250 AED, forfait.
- Commission de l'agent2% du prix + 5% TVA, généralement payée par l'acheteur en revente.
- ConveyancingOptionnel mais recommandé, 5 000–10 000 AED pour une revue juridique indépendante du SPA.
- Frais hypothécaires (si financement)0,25% du prêt + 290 AED enregistrement hypothèque + frais bancaires d'arrangement (~1%).
- Service charges annuels10–40 AED/sqft par an selon les équipements de l'immeuble et l'opérateur.
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Témoignages d'acheteurs
Ce que disent vraiment ceux qui ont acheté chez nous.
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I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
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