Dubai emitiu cerca de 66.000 golden visas no primeiro semestre de 2026. O número precisa de contexto.

Os números de destaque

A Direção-Geral de Residência e Assuntos de Estrangeiros de Dubai (GDRFA) informou cerca de 66.000 golden visas concedidos no primeiro semestre de 2026. Ao lado deles, um milhão de novos vistos de residência, mais de 900.000 renovações e mais de cinco milhões de transações de permissão de entrada. Uma máquina enorme movendo uma montanha de papelada em seis meses.

Vale explicar o que esses números realmente contam. O golden visa é uma residência de dez anos. O visto de residência é a categoria mais ampla e cobre estadas mais curtas para trabalho, reagrupamento familiar ou investimento. Os cinco milhões de transações de permissão de entrada são movimentos, não pessoas. Lidos em conjunto, descrevem o fluxo, não a quantidade de gente, e a fatia dos golden visas é a que interessa acompanhar para quem segue a residência ligada ao imóvel.

Parte desse volume é conversão, não procura nova. Residentes que já estavam em Dubai com visto de trabalho ou de investidor cruzaram a linha dos AED 2M no imóvel e subiram para o visto de dez anos. Esse mecanismo importa, porque significa que o número de golden visas reflete em parte gente que a cidade já tinha, subindo de patamar.

Por que não dá para chamar de recorde nem de queda

A GDRFA não publicou um número comparável de golden visas para o primeiro semestre de 2025. Sem essa base, os dados públicos não permitem uma leitura limpa ano a ano, então trate com cautela qualquer alegação de "alta de X por cento" sobre o semestre.

O ritmo em si, porém, é legível. Anualize 66.000 em seis meses e 2026 chega perto de 132.000 concessões. Isso fica abaixo das 158.000 que Dubai emitiu em 2023, o ano recorde do programa, e acima de todos os anos anteriores. O enquadramento honesto é este: a segunda maior arrancada que o golden visa já teve, não um pico e nem um recuo.

É nessa distinção que está toda a história. Um mercado pode registrar grandes números absolutos enquanto esfria por baixo, e é mais ou menos aí que Dubai está: alto fluxo de residências atravessando um trecho fraco do mercado imobiliário, ajudado pelas conversões e por um caminho de qualificação mais fácil.

O que um golden visa realmente compra

O golden visa de dez anos elimina as partes da residência no Golfo que antes afastavam quem comprava para o longo prazo. Sem patrocinador local. Renovável por mais uma década. Você pode patrocinar cônjuge e filhos, e também empregados domésticos, e pode passar longos períodos fora dos Emirados sem perder a residência.

Para quem investe em imóvel, a via é simples no papel: manter um bem avaliado em AED 2M ou mais. Mantemos os detalhes atualizados na resposta sobre o limiar de imóvel do Golden Visa de Dubai, e o quadro mais amplo da residência por imóvel está no guia do Golden Visa. Vale ler os dois antes de estruturar uma compra em torno do visto, e não em torno da casa.

A mudança de regra que, discretamente, move os números

Uma circular federal de fevereiro de 2026 derrubou a antiga exigência de entrada de 50 por cento para a via do imóvel. Agora os pedidos são avaliados pelo certificado de avaliação do Dubai Land Department que confirma que o bem atinge ou supera os AED 2M, independentemente de quanto do preço já foi de fato pago.

É mais relevante do que parece. Puxa para dentro da elegibilidade, bem mais cedo, quem compra na planta e quem financia, porque agora uma avaliação da DLD igual ou acima do limiar faz o trabalho que antes cabia a uma entrada alta em dinheiro. Uma parcela expressiva do volume de golden visas do primeiro semestre vem dessa única mudança. Ela alargou o funil sem mexer na linha dos AED 2M.

O limiar de AED 2M, por sua vez, sobreviveu intacto a cada revisão do ano. Outras categorias de visto tiveram seus mínimos alterados ou removidos. O número de imóvel do golden visa, não.

O mercado esfriando por trás da contagem

O pano de fundo dessas concessões é um mercado imobiliário que perdeu o embalo depois da arrancada de 2022 a 2024. Os preços em vários segmentos amoleceram, e o Golfo passou boa parte do ano sob tensão geopolítica. Ainda assim, os volumes de residência se mantiveram altos, o que diz que a procura pelo visto é estrutural, e não função do último ciclo de preços.

Para quem compra, um mercado esfriando é a metade mais amigável dessa história. AED 2M rende mais do que rendia dezoito meses atrás, e a compra qualificada que parecia fora de alcance no pico voltou ao campo do possível em mais bairros. Se o visto é o objetivo, um mercado mais mole se parece mais com uma abertura do que com um alerta.

Nada disso torna o momento automático. O amolecimento é irregular entre bairros e tipos de prédio, e o que conta é uma avaliação que passe dos AED 2M hoje, não um preço pedido de manchete. É aí que começa a lição de casa de quem compra.

Como ler isso como comprador de imóvel

Se a residência é o ponto da compra, estruture o negócio em torno da avaliação da DLD, não do preço de venda. É o certificado que a GDRFA analisa. Percorra o estoque atual na lista de projetos ativos e veja quais bairros de Dubai passam da linha dos AED 2M com folga, porque é essa margem que protege o visto se o mercado voltar a se mexer depois da compra.

A lógica de propriedade por baixo do visto não mudou. Título de propriedade plena nas zonas designadas, nenhum imposto sobre renda pessoal, nenhum imposto sobre ganho de capital na venda e nenhum imposto de herança sobre imóveis detidos por pessoas físicas. Mantemos os detalhes atualizados na resposta sobre impostos de imóvel em Dubai. O visto é o invólucro da residência. A posição tributária é o motivo de o ativo se sustentar em volta dele.

O que observar no segundo semestre

Três coisas vão dizer se 2026 mantém o segundo lugar. Se o ritmo de concessões do segundo semestre acompanha as 132.000 anualizadas ou perde fôlego. Quanto o mix pende para renovações e conversões em vez de investidores de fato novos. E se algum novo ajuste cai sobre a linha dos AED 2M, que até aqui foi a única constante num ano de regras em movimento.

Nossa leitura: a mudança de qualificação de fevereiro ainda tem gás, o mercado esfriando mantém as contas de entrada atraentes e a procura pelo visto é grudenta. Um segundo semestre igual ao primeiro colocaria 2026 folgadamente no topo do programa. Vamos atualizar este texto quando a GDRFA publicar os números do ano completo.