Guia do comprador
Comprar em Dubai.
Tudo o que um comprador internacional precisa antes, durante e depois da compra, destilado e honesto.
Por que Dubai continua atraindo capital.
Dubai fica no cruzamento da Europa, Ásia e África, com um dos regimes de propriedade mais permissivos do mundo para não-residentes. Nas zonas freehold designadas, compradores estrangeiros detêm 100% do título, não um arrendamento longo, não um veículo societário, a própria escritura. Não há imposto de renda pessoal, não há imposto sobre ganho de capital imobiliário, e não há imposto sobre herança de imóveis em nome de pessoas físicas.
O dirham está atrelado ao dólar americano a AED 3,6725 desde 1997, eliminando o risco cambial para compradores que transferem de contas em USD. As rentabilidades brutas de aluguel em apartamentos bem localizados ficaram em média 6–8% nos últimos três anos segundo os relatórios mais publicados da REIDIN e ValuStrat, confortavelmente acima de Londres, Paris e Singapura.
- Propriedade freehold 100%Estrangeiros detêm o título integral nas zonas freehold designadas.
- 0% imposto de renda e ganho de capitalZero imposto sobre aluguel, zero sobre a valorização na venda.
- Moeda atrelada ao USDO AED é fixado ao dólar, sem risco cambial em entradas em USD.
- Rentabilidade bruta 6–8%Acima da maioria das capitais europeias maduras em estoque comparável.
- Elegibilidade Golden VisaInvestimentos imobiliários acima de 2M AED qualificam para a residência de 10 anos.
Como a compra realmente funciona.
O processo na planta em Dubai é mais padronizado do que a maioria dos compradores internacionais espera. Uma vez escolhida a residência, a sequência típica é: formulário de reserva e pagamento de 10–20% em conta escrow do incorporador, assinatura do Sales-and-Purchase Agreement (SPA) em 14 dias, registro provisório Oqood no Dubai Land Department (DLD), parcelas vinculadas a marcos da obra e, finalmente, entrega com transferência da escritura.
Tudo o que você paga durante a construção fica em conta escrow do incorporador regulada pela RERA, só é liberado ao incorporador conforme marcos auditados são atingidos. Esta é a proteção mais importante do sistema para o comprador em Dubai e a razão pela qual o investimento na planta aqui carrega risco de contraparte materialmente menor que em mercados sem regulação escrow.
- 1 · ReservarSinal de 10–20% na conta escrow RERA do incorporador.
- 2 · Assinar o SPASales-and-Purchase Agreement em 14 dias após a reserva.
- 3 · Registro OqoodRegistro provisório no Dubai Land Department.
- 4 · Parcelas de obraPagamentos vinculados aos marcos do empreendimento.
- 5 · Entrega e escrituraSnagging, pagamento final, transferência da escritura no DLD.
A Golden Visa, em poucas palavras.
A Golden Visa dos EAU é uma residência renovável de 10 anos concedida a investidores imobiliários qualificados. A via mais comum é possuir imóvel no valor de 2 milhões de AED ou mais, aplica-se a residência única ou portfólio combinado. O visto cobre o investidor, o cônjuge e filhos dependentes menores de 25 anos (homens) ou qualquer idade (mulheres). Funcionários domésticos podem ser patrocinados.
O imóvel usado para o pedido pode ser na planta ou pronto, hipotecado ou totalmente pago (desde que a equity do comprador atinja o limite de 2M AED). A aprovação chega tipicamente em 30 dias úteis após a submissão. O visto elimina a necessidade de patrocinador local, abre conta bancária nos EAU sem restrições e desbloqueia benefícios de residente em escolas, saúde e serviços públicos.
- Limite2.000.000 AED em imóvel qualificado (único ou agregado).
- Duração10 anos, renováveis enquanto a elegibilidade for mantida.
- CoberturaInvestidor + cônjuge + filhos dependentes + funcionários domésticos.
- Na planta elegívelUnidades na planta contam após o pagamento de 50% ao escrow.
- Sem patrocinadorAutopatrocinado, não precisa de empregador nem sócio local.
O que observar.
O mercado de Dubai é bem regulado, mas não é sem atrito. Os itens a seguir são os que mais pegam compradores internacionais de primeira viagem, em nossa experiência. Nenhum é deal-breaker, são apenas pontos para verificar em vez de presumir.
- Número de permissão RERATodo lançamento na planta deve ter permissão de projeto RERA. Verifique no app DLD Dubai REST antes de qualquer pagamento.
- Nome da conta escrowCheques e transferências devem ir para a conta escrow específica do projeto em banco emiratino, não para a conta geral do incorporador.
- Service chargesResidências branded e torres à beira-mar geralmente ficam em 20–40 AED/sqft por ano. Leia o BOQ e verifique o histórico do operador antes de assinar.
- Taxas DLDO Dubai Land Department cobra 4% do preço de compra no registro. Muitos incorporadores absorvem isso na planta; verifique antes de presumir.
- Taxas trustee e comissãoEscritório trustee cobra ~4.200 AED no registro. Comissão do corretor normalmente paga pelo vendedor na revenda, esclareça por escrito.
- Atrasos na entregaMesmo incorporadores sérios atrasam ocasionalmente 1–2 trimestres. Leia a cláusula de multa por atraso do SPA, a maioria favorece o comprador.
O que você gasta além do número de manchete.
O preço de etiqueta de um anúncio em Dubai é um número limpo, mas o custo total de aquisição adiciona 6–8% por cima na maioria das transações de imóvel pronto. Na planta tende a ser menor no registro porque muitos incorporadores absorvem a taxa DLD como incentivo. Aqui está a lista padrão.
- Taxa de registro DLD4% do preço, dividida convencionalmente 50/50 entre comprador e vendedor (mas frequentemente paga integralmente pelo comprador na revenda).
- Taxa administrativa DLD580 AED para imóvel abaixo de 500K AED, 4.200 AED acima, fixa.
- Emissão de escritura250 AED, fixa.
- Comissão do corretor2% do preço + 5% IVA, normalmente paga pelo comprador na revenda.
- ConveyancingOpcional mas recomendada, 5.000–10.000 AED para revisão jurídica independente do SPA.
- Taxas de hipoteca (se financiar)0,25% do empréstimo + 290 AED registro de hipoteca + taxa bancária de arranjo (~1%).
- Service charges anuais10–40 AED/sqft por ano dependendo das amenities do prédio e do operador.
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Histórias de compradores
O que disseram realmente quem comprou conosco.
Nomes anonimizados a pedido dos compradores. Cada cartão leva à residência que o comprador reservou através de nós.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
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