Guida all'acquirente
Comprare a Dubai.
Tutto ciò che un acquirente internazionale deve sapere prima, durante e dopo l'acquisto, distillato e onesto.
Perché Dubai continua ad attrarre capitali.
Dubai si trova all'incrocio tra Europa, Asia e Africa, con uno dei regimi di proprietà più permissivi al mondo per i non residenti. Nelle zone freehold designate, gli acquirenti stranieri possiedono il 100% del titolo, non un lungo affitto, non un veicolo societario, il titolo stesso. Nessuna imposta sul reddito personale, nessuna imposta sulle plusvalenze immobiliari, nessuna imposta di successione sugli immobili intestati a privati.
Il dirham è ancorato al dollaro USA a AED 3,6725 dal 1997, eliminando il rischio di cambio per chi trasferisce da conti in USD. I rendimenti lordi da locazione su appartamenti ben posizionati hanno mediato 6–8% negli ultimi tre anni secondo i report REIDIN e ValuStrat più diffusi, comodamente al di sopra di Londra, Parigi e Singapore.
- Piena proprietà 100%Gli stranieri possiedono il titolo intero nelle zone freehold designate.
- 0% imposta su reddito e plusvalenzeNessuna imposta sui canoni di affitto, nessuna sulla plusvalenza in vendita.
- Valuta agganciata al USDL'AED è fissato al dollaro, nessun rischio cambio sui flussi in USD.
- Rendimenti 6–8% lordiSopra la maggior parte delle capitali europee mature su stock comparabile.
- Idoneità Golden VisaInvestimenti immobiliari sopra 2M AED qualificano per la residenza decennale.
Come funziona davvero l'acquisto.
Il processo su carta a Dubai è più standardizzato di quanto la maggior parte degli acquirenti internazionali si aspetti. Una volta scelta la residenza, la sequenza tipica è: modulo di prenotazione e pagamento del 10–20% su un conto escrow del costruttore, firma del Sales-and-Purchase Agreement (SPA) entro 14 giorni, registrazione provvisoria Oqood presso il Dubai Land Department (DLD), rate legate ai SAL durante il cantiere e infine consegna con trasferimento del titolo.
Tutto ciò che paghi durante il cantiere resta su un conto escrow del costruttore regolamentato dalla RERA, viene rilasciato al costruttore solo al raggiungimento di milestone di costruzione certificate. È la più importante tutela per l'acquirente nel sistema di Dubai e la ragione per cui l'investimento su carta qui comporta un rischio di controparte materialmente inferiore rispetto a mercati senza regolamentazione escrow.
- 1 · PrenotazioneCaparra del 10–20% sul conto escrow RERA del costruttore.
- 2 · Firma SPASales-and-Purchase Agreement entro 14 giorni dalla prenotazione.
- 3 · Registrazione OqoodRegistrazione provvisoria presso il Dubai Land Department.
- 4 · Rate di costruzionePagamenti legati ai SAL del cantiere.
- 5 · Consegna e titoloSnagging, saldo finale, trasferimento del titolo al DLD.
La Golden Visa, in chiaro.
La Golden Visa degli EAU è una residenza rinnovabile di 10 anni concessa a investitori immobiliari qualificati. La via più comune è il possesso di un immobile del valore di 2 milioni di AED o più, vale per una singola residenza o un portafoglio combinato. Il visto copre l'investitore, il coniuge e i figli a carico under 25 (maschi) o di qualsiasi età (femmine). Il personale domestico è sponsorizzabile.
L'immobile usato per la domanda può essere su carta o pronto, ipotecato o interamente pagato (purché l'equity dell'acquirente raggiunga la soglia dei 2M AED). L'approvazione arriva tipicamente entro 30 giorni lavorativi dalla presentazione. Il visto rimuove il bisogno di sponsor locale, apre l'accesso ai conti bancari emiratini senza restrizioni e sblocca i benefici da residente in scuole, sanità e utenze.
- Soglia2.000.000 AED in immobile qualificato (singolo o aggregato).
- Durata10 anni, rinnovabili al permanere dell'idoneità.
- CoperturaInvestitore + coniuge + figli a carico + personale domestico.
- Su carta idoneoLe unità su carta contano dopo il versamento del 50% all'escrow.
- Senza sponsorAuto-sponsorizzata, non serve datore di lavoro né socio locale.
A cosa fare attenzione.
Il mercato di Dubai è ben regolamentato ma non senza attriti. I seguenti punti sono quelli che, dalla nostra esperienza, sorprendono più spesso gli acquirenti internazionali alla prima esperienza. Nessuno è un deal-breaker, sono semplicemente voci da verificare piuttosto che da assumere.
- Numero permesso RERAOgni lancio su carta deve avere un permesso progetto RERA. Verificalo nell'app DLD Dubai REST prima di qualsiasi pagamento.
- Nome del conto escrowAssegni e bonifici devono andare sul conto escrow specifico del progetto presso una banca emiratina, non sul conto generale del costruttore.
- Service chargesResidenze branded e torri sul lungomare tipicamente 20–40 AED/sqft annui. Leggi il BOQ e verifica lo storico dell'operatore prima di firmare.
- Tasse del DLDIl Dubai Land Department applica il 4% del prezzo all'iscrizione. Molti costruttori lo assorbono sul carta; verifica prima di darlo per scontato.
- Spese trustee e commissioneL'ufficio trustee applica ~4.200 AED all'iscrizione. La commissione del broker di solito è a carico del venditore in rivendita, chiarisci per iscritto.
- Ritardi di consegnaAnche i costruttori seri talvolta slittano di 1–2 trimestri. Leggi la clausola di penale per ritardo nel SPA, la maggior parte è a favore dell'acquirente.
Cosa spendi oltre al numero in vetrina.
Il prezzo etichetta di un annuncio a Dubai è un numero pulito, ma il costo totale di acquisizione aggiunge il 6–8% sopra per la maggior parte delle transazioni di immobili pronti. Su carta tende a essere inferiore all'iscrizione perché molti costruttori assorbono la tassa DLD come incentivo. Ecco la lista standard.
- Tassa di registrazione DLD4% del prezzo, suddiviso convenzionalmente 50/50 acquirente-venditore (ma spesso pagato interamente dall'acquirente in rivendita).
- Tassa amministrativa DLD580 AED per immobile sotto 500K AED, 4.200 AED sopra, fisso.
- Emissione del titolo250 AED, fisso.
- Commissione agente2% del prezzo + 5% IVA, di solito pagata dall'acquirente in rivendita.
- ConveyancingFacoltativa ma consigliata, 5.000–10.000 AED per revisione legale indipendente del SPA.
- Spese mutuo (se finanzi)0,25% del prestito + 290 AED registrazione ipoteca + commissione bancaria di apertura (~1%).
- Service charges annui10–40 AED/sqft annui in base alle amenities dell'edificio e all'operatore.
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Storie di acquirenti
Cosa hanno detto davvero quelli che hanno comprato con noi.
Nomi anonimizzati su richiesta dei nostri acquirenti. Ogni scheda rimanda alla residenza prenotata tramite noi.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
Una conversazione, non una telefonata di vendita.
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