Nel primo semestre 2026 Dubai ha rilasciato circa 66.000 golden visa. Ma la cifra va letta con attenzione.

Le cifre principali

La Direzione Generale per la Residenza e gli Affari degli Stranieri di Dubai (GDRFA) ha riferito di circa 66.000 golden visa concessi nel primo semestre 2026. Accanto a questi ci sono un milione di nuovi permessi di soggiorno, oltre 900.000 rinnovi e più di cinque milioni di transazioni per permessi d'ingresso. Una macchina enorme che in sei mesi ha spostato una montagna di pratiche.

Vale la pena chiarire cosa contano davvero questi numeri. La golden visa è una residenza decennale. Il permesso di soggiorno è la categoria più ampia e copre soggiorni più brevi per lavoro, ricongiungimento familiare o investimento. I cinque milioni di transazioni per permessi d'ingresso sono movimenti, non persone. Messi insieme descrivono il flusso, non il numero di teste, e la fetta delle golden visa è quella da tenere d'occhio per chi segue la residenza legata all'immobiliare.

Parte di questo volume è conversione, non domanda nuova. Residenti già a Dubai con un permesso di lavoro o da investitore hanno superato la soglia dei 2 milioni di AED sull'immobile e sono passati al visto decennale. È un meccanismo importante, perché vuol dire che il dato sulle golden visa riflette in parte persone che la città aveva già, salite di categoria.

Perché non si può parlare né di record né di crollo

La GDRFA non ha pubblicato un dato confrontabile sulle golden visa per il primo semestre 2025. Senza quella base di partenza, dai dati pubblici non si ricava un confronto anno su anno pulito: quindi ogni affermazione tipo "in aumento del X per cento" sul semestre va presa con le pinze.

Il ritmo, però, si legge bene. Annualizzate 66.000 su sei mesi e il 2026 si avvicina a 132.000 concessioni. Sotto le 158.000 rilasciate da Dubai nel 2023, l'anno record del programma, e sopra ogni anno precedente. La lettura onesta è questa: la seconda corsa più forte mai avuta dalla golden visa, non un picco e nemmeno una frenata.

È tutto qui il punto. Un mercato può registrare grandi numeri assoluti mentre sotto si raffredda, ed è più o meno la situazione di Dubai: alto volume di residenze in un momento fiacco del mercato immobiliare, sostenuto dalle conversioni e da un percorso di qualificazione più semplice.

Cosa dà davvero una golden visa

La golden visa decennale toglie di mezzo gli aspetti della residenza nel Golfo che un tempo scoraggiavano chi comprava per il lungo periodo. Niente sponsor locale. Rinnovabile per altri dieci anni. Potete sponsorizzare il coniuge e i figli, e anche il personale domestico, e potete passare lunghi periodi fuori dagli Emirati senza perdere la residenza.

Per chi investe nel mattone il percorso sulla carta è semplice: possedere un immobile del valore di almeno 2 milioni di AED. Teniamo aggiornati i dettagli nella risposta sulla soglia immobiliare della Golden Visa di Dubai, mentre il quadro più ampio della residenza tramite immobile lo trovate nella guida alla Golden Visa. Vale la pena leggere entrambe prima di costruire un acquisto attorno al visto anziché attorno alla casa.

Il cambio di regola che, in sordina, muove i numeri

Una circolare federale del febbraio 2026 ha eliminato la vecchia condizione dell'acconto del 50 per cento per il percorso immobiliare. Ora le domande vengono valutate sul certificato di valutazione del Dubai Land Department che attesta che il bene raggiunge o supera i 2 milioni di AED, a prescindere da quanto del prezzo sia stato effettivamente versato.

Conta più di quanto sembri. Fa entrare molto prima nell'idoneità chi compra su carta e chi acquista con mutuo, perché ora una valutazione DLD pari o superiore alla soglia fa il lavoro che un tempo spettava a un grosso acconto in contanti. Una quota rilevante del volume di golden visa del primo semestre risale a questo singolo cambiamento. Ha allargato l'imbuto senza toccare la linea dei 2 milioni di AED.

La soglia dei 2 milioni di AED, dal canto suo, è sopravvissuta intatta a ogni revisione dell'anno. Altre categorie di visto hanno visto i minimi spostati o cancellati. Il dato immobiliare della golden visa no.

Il mercato in raffreddamento dietro i numeri

Lo sfondo di queste concessioni è un mercato immobiliare che ha perso slancio dopo la corsa 2022-2024. I prezzi in diversi segmenti si sono ammorbiditi e il Golfo ha passato buona parte dell'anno sotto tensione geopolitica. I volumi delle residenze sono rimasti comunque alti, e questo vi dice che la domanda del visto è strutturale, non figlia dell'ultimo ciclo dei prezzi.

Per chi compra, un mercato in raffreddamento è la metà più favorevole della storia. Con 2 milioni di AED si va più lontano di diciotto mesi fa, e l'acquisto idoneo che al picco sembrava fuori portata torna raggiungibile in più zone. Se l'obiettivo è il visto, un mercato più molle assomiglia a un'occasione più che a un allarme.

Niente di tutto questo rende il momento automatico. Il rallentamento è disomogeneo tra le comunità e le tipologie di edificio, e a contare è una valutazione che oggi supera i 2 milioni di AED, non un prezzo richiesto da titolo di giornale. Ed è qui che comincia il lavoro di chi compra.

Come leggere tutto questo se comprate casa

Se la residenza è lo scopo dell'acquisto, impostate l'operazione sulla valutazione DLD, non sul prezzo di vendita. È il certificato che la GDRFA esamina. Sfogliate l'offerta attuale nella lista dei progetti live e verificate quali comunità di Dubai superano la linea dei 2 milioni di AED con margine, perché è quel margine a proteggere il visto se il mercato dovesse muoversi di nuovo dopo l'acquisto.

La logica di proprietà sotto al visto non è cambiata. Piena proprietà nelle zone designate, nessuna imposta sul reddito personale, nessuna imposta sulle plusvalenze alla vendita e nessuna imposta di successione sugli immobili detenuti da privati. Teniamo aggiornati i dettagli nella risposta sulle tasse immobiliari a Dubai. Il visto è l'involucro della residenza. La posizione fiscale è il motivo per cui il bene regge intorno ad esso.

Cosa guardare nel secondo semestre

Tre cose vi diranno se il 2026 terrà il suo secondo posto. Se il ritmo di concessioni del secondo semestre seguirà le 132.000 annualizzate o si sgonfierà. Quanto il mix pesi su rinnovi e conversioni invece che su investitori davvero nuovi. E se un'ulteriore modifica arriverà sulla linea dei 2 milioni di AED, finora l'unica costante in un anno di regole in movimento.

La nostra lettura: il cambio sulla qualificazione di febbraio ha ancora margine, il mercato in raffreddamento tiene attraenti i conti d'ingresso e la domanda di visto è tenace. Un secondo semestre uguale al primo collocherebbe il 2026 comodamente ai vertici del programma. Aggiorneremo questo articolo quando la GDRFA pubblicherà i dati dell'intero anno.