2026年上半期、ドバイはおよそ66,000件のゴールデンビザを発行した。ただし、この数字は文脈とセットで読む必要がある。

見出しを飾る数字

ドバイ居住・外国人問題総局（GDRFA）は、2026年上半期におよそ66,000件のゴールデンビザを発行したと報告した。あわせて100万件の新規居住許可、90万件を超える更新、そして500万件以上の入国許可トランザクションが並ぶ。半年でこれだけの書類を動かした、大きな機構である。

この数え方が何を指すのかを整理しておきたい。ゴールデンビザは10年の居住資格だ。居住許可はもっと広い括りで、就労、家族スポンサー、投資などのより短期の滞在を含む。500万件の入国許可トランザクションは出入りの回数であって、人数ではない。合わせて読めば、これは処理量を表しているのであって、頭数ではない。不動産に紐づく居住を追う立場なら、注目すべきはゴールデンビザの部分だ。

この量の一部は、新規需要ではなく切り替えによるものだ。すでに就労や投資の許可でドバイに住む人が、AED 200万の不動産ラインを越えて10年ビザにアップグレードした。この仕組みは重要で、つまりゴールデンビザの数字には、この街がもともと抱えていた人が一段上の区分へ移った分が含まれているということだ。

記録とも失速とも言えない理由

GDRFAは2025年上半期の比較可能なゴールデンビザ件数を公表していない。この基準がなければ、公開データからきれいな前年同期比は出せない。だから上半期について「X％増」といった主張は、割り引いて受け取ったほうがいい。

とはいえ、ペースそのものは読み取れる。半年の66,000を年換算すると、2026年は13万2,000件前後に着地する。これはドバイが2023年に発行した15万8,000件、つまり制度の記録的な年を下回るが、それ以前のどの年も上回る。だから正直な整理はこうだ。ゴールデンビザにとって史上2番目に強い流れであって、頂点でもなければ、下降でもない。

この線引きこそが話のすべてだ。市場は絶対値で大きな数字を出しながら、内側では冷えていくことがある。ドバイはおおむねそこにいる。不動産市場の軟調な局面を、切り替えと緩くなった資格ルートに助けられながら、高い居住処理量が支えている。

ゴールデンビザで実際に手に入るもの

10年のゴールデンビザは、長期の買い手を遠ざけてきた湾岸居住の面倒な部分を取り除いた。現地スポンサー不要。さらに10年の更新が可能。配偶者や子ども、家事使用人までスポンサーでき、UAEの外に長く出ていても居住資格は失効しない。

不動産投資家にとって、この道は書面上はシンプルだ。評価額AED 200万以上の不動産を保有すること。手続きの最新情報はドバイ・ゴールデンビザ不動産基準額の解説で更新しており、不動産を通じた居住の全体像はゴールデンビザガイドにまとめている。住まいそのものより先にビザを軸に購入を組み立てるなら、どちらも先に目を通しておきたい。

数字を静かに押し上げたルール変更

2026年2月の連邦政策通達が、不動産ルートの旧来の50％頭金要件を撤廃した。いまや申請は、資産がAED 200万以上であることを確認するドバイ土地局の評価証明にもとづいて審査される。代金を実際にどれだけ支払ったかは問われない。

これは聞こえ以上に大きい。プレビルド購入者や住宅ローン利用者を、はるかに早い段階で対象へ引き込むからだ。基準に達するかそれを上回るDLD評価が、かつて多額の現金頭金が担っていた役割を、いまや果たすようになった。上半期のゴールデンビザ件数の相当部分は、このたった一つの変更にたどり着く。AED 200万のライン自体に手を触れないまま、入口を広げたのだ。

そのAED 200万基準はといえば、今年の改定をすべて無傷でくぐり抜けてきた。他のビザ区分では最低額が引き下げられたり撤廃されたりした。ゴールデンビザの不動産基準額は動かなかった。

件数の裏で冷えていく市場

これらの発行の背景にあるのは、2022年から2024年の上昇局面を経て熱が引いた不動産市場だ。いくつかのセグメントで価格が軟化し、湾岸は年の大半を地政学的な緊張のもとで過ごした。それでも居住件数は高止まりした。これはビザ需要が、直近の価格サイクルに左右されるものではなく、構造的なものだと物語っている。

買い手にとって、冷えた市場はこの話の優しい半面だ。AED 200万は18か月前より長持ちする。ピーク時には手が届かなく感じた資格対象の物件が、より多くのコミュニティで再び射程に戻ってきた。ビザが目的なら、軟調な市場は警告というより入口に近い。

とはいえ、それでタイミングが自動的に決まるわけではない。軟化はコミュニティや建物のタイプによってまばらだ。効いてくるのは、いま評価がAED 200万を超えるかどうかであって、見出しの提示価格ではない。買い手側の下調べは、まさにそこから始まる。

不動産購入者としての読み方

購入の目的が居住なら、マーケティング価格ではなくDLD評価を軸に取引を組み立てること。GDRFAが審査するのはその証明書だ。販売中プロジェクト一覧で現在の在庫を見て、どのドバイのコミュニティがAED 200万のラインを余裕で越えるかを確かめてほしい。その余裕こそ、買った後にまた市場が動いてもビザを守ってくれる。

ビザの下にある保有の理屈は変わっていない。指定区域内のフリーホールド所有権、個人所得税なし、売却時のキャピタルゲイン課税なし、個人保有の不動産に相続税なし。詳細はドバイ不動産の税金についての解説で更新している。ビザは居住の器だ。その資産が周りで持ちこたえる理由は、この税務上の立ち位置にある。

下半期に注目すべきこと

2026年が2位のペースを保てるかどうかは、3つの点が教えてくれる。下半期の発行ペースが13万2,000件の年換算ラインをなぞるのか、それとも失速するのか。構成が本当に新しい投資家ではなく、更新と切り替えにどれだけ寄っているのか。そして、AED 200万のラインにさらなる調整が入るのかどうか。これは、ルールが動き続けた一年で、いまのところ唯一変わらなかったものだ。

私たちの読みはこうだ。2月の資格変更にはまだ走る余地があり、冷えた市場は入口の計算を魅力的に保ち、ビザ需要は粘り強い。下半期が上半期を繰り返せば、2026年は制度の最上位層に楽々収まる。GDRFAが通年の数字を公表したら、この記事を更新する。