購入ガイド
ドバイで購入する。
国際購入者が購入の前後と最中に必要とするすべて, 凝縮して、率直に。
なぜドバイは資本を引き寄せ続けるのか。
ドバイは欧州・アジア・アフリカの交差点に位置し、非居住者向けの所有制度としては世界でも最も寛容な部類に入ります。指定のフリーホールド区域では、外国人購入者が権原の 100% を保有します, 長期賃借でも、法人ビークルでもなく、権原そのものです。個人所得税なし、不動産のキャピタルゲイン税なし、個人名義不動産の相続税なし。
ディルハムは 1997 年以来 AED 3.6725 で米ドルにペッグされており、USD 建て口座から送金する購入者にとって為替リスクが排除されます。立地の良いアパートメントの総賃料利回りは、最も多く参照される REIDIN・ValuStrat レポートによれば過去 3 年で平均 6–8%、ロンドン、パリ、シンガポールを快適に上回ります。
- 100% フリーホールド所有外国籍は指定のフリーホールド区域で権原を完全に所有します。
- 0% 所得税・キャピタルゲイン税賃料収入に税なし、売却益に税なし。
- USD ペッグの通貨AED はドルに固定, USD の流入に為替リスクなし。
- 総利回り 6–8%同等のストックで成熟した欧州首都の多くを上回ります。
- ゴールデンビザ対応200 万 AED 超の不動産投資で 10 年居住権の資格。
購入は実際どう進むのか。
ドバイのオフプランプロセスは、多くの国際購入者の予想以上に標準化されています。レジデンスを絞り込んだ後の典型的な流れは、予約書と 10–20% の予約金を開発会社のエスクロー口座へ、14 日以内に Sales-and-Purchase Agreement (SPA) に署名、Dubai Land Department (DLD) で Oqood 仮登記、建築マイルストーン連動の支払い、そして引渡しと権原移転です。
建設期間中にお支払いいただく全額は、RERA の監督下にある開発会社のエスクロー口座に保留され、監査済みの建設マイルストーン達成時にのみ開発会社へ解放されます。これはドバイの制度における最も重要な購入者保護であり、ここでのオフプラン投資がエスクロー規制のない市場よりもカウンターパーティリスクが実質的に低い理由です。
- 1 · 予約10–20% の予約金を開発会社の RERA エスクロー口座へ。
- 2 · SPA 署名予約から 14 日以内に Sales-and-Purchase Agreement。
- 3 · Oqood 登録Dubai Land Department での仮登記。
- 4 · 建設払い建設マイルストーンに連動した分割支払い。
- 5 · 引渡しと権原Snagging、最終支払い、DLD での権原移転。
ゴールデンビザを平易に。
UAE ゴールデンビザは、資格を満たす不動産投資家に与えられる 10 年更新可能な居住権です。最も一般的な経路は 200 万 AED 以上の不動産を所有すること, 単一レジデンスでも合算ポートフォリオでも可。ビザは投資家、配偶者、25 歳未満の扶養息子(娘は年齢制限なし)を対象とします。家事使用人もスポンサー可。
申請に使用する不動産はオフプランでも完成済みでも、抵当付きでも全額支払い済みでも構いません(購入者のエクイティが 200 万 AED の閾値を満たすこと)。承認は通常、申請から 30 営業日以内に下ります。ビザは現地スポンサーの必要性をなくし、UAE 銀行口座へのアクセスを制限なく開き、学校、医療、公共サービスにおける居住者特典を解放します。
- 閾値適格不動産 200 万 AED(単独または合計)。
- 期間10 年。資格継続を条件に更新可能。
- 対象投資家 + 配偶者 + 扶養子女 + 家事使用人。
- オフプラン対応オフプラン物件はエスクローへの 50% 支払い完了時点で算入。
- スポンサー不要自己スポンサー, 雇用主や現地パートナー不要。
注意すべき点。
ドバイ市場はよく規制されていますが、まったく摩擦がないわけではありません。次の項目は、私たちの経験上、初めての国際購入者を最も多く驚かせるものです。いずれも取引を破談にするものではなく、単に前提とせず確認すべき項目です。
- RERA 許可番号オフプラン launches は必ず RERA プロジェクト許可を持ちます。送金前に DLD Dubai REST アプリで検証してください。
- エスクロー口座名小切手と送金は UAE 銀行のプロジェクト専用エスクロー口座へ, 開発会社の一般口座ではありません。
- サービスチャージブランドレジデンスやウォーターフロントタワーは年間 20–40 AED/sqft が一般的。署名前に BOQ を読み、運営会社の履歴を確認してください。
- DLD 手数料Dubai Land Department は登録時に購入価格の 4% を徴収。多くの開発会社はオフプランで吸収しますが、想定せず確認を。
- トラスティ料・仲介手数料トラスティ事務所は登録時に約 4,200 AED。仲介手数料は再販で売主負担が通例, 書面で明確化を。
- 引渡し遅延信頼ある開発会社でも 1–2 四半期の遅延が起こり得ます。SPA の遅延条項をお読みください, 多くは購入者寄りです。
表示価格に加えて支払うもの。
ドバイ物件の表示価格はすっきりした数字ですが、ほとんどの完成物件取引では取得総コストがそこに 6–8% 上乗せされます。オフプランは登録時に低くなる傾向があり、多くの開発会社が DLD 手数料をインセンティブとして吸収します。標準的なリストは以下のとおりです。
- DLD 登録手数料価格の 4%、慣例的に買主・売主で 50/50 ですが、再販では買主が全額負担することが多いです。
- DLD 管理手数料50 万 AED 未満の物件は 580 AED、超は 4,200 AED, 定額。
- 権原発行料250 AED, 定額。
- 仲介手数料価格の 2% + 5% VAT。再販では通常買主負担。
- Conveyancing任意ですが推奨, 独立した弁護士による SPA レビューで 5,000–10,000 AED。
- 住宅ローン手数料(融資の場合)ローンの 0.25% + 290 AED 抵当登録 + 銀行アレンジ料(約 1%)。
- 年間サービスチャージ建物の設備と運営者により、年間 10–40 AED/sqft。
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購入者の声
私たちから購入された方々の、実際の言葉。
購入者のご要望によりイニシャル表記としています。各カードは、その購入者が私たちを通じて予約したレジデンスにリンクします。
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
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اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
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04 · Direct
営業電話ではなく、対話を。
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