دليل المشتري
الشراء في دبي.
كل ما يحتاج المشتري الدولي معرفته قبل الشراء وأثناءه وبعده, موجز وصادق.
لماذا تواصل دبي جذب رأس المال.
تقع دبي عند ملتقى أوروبا وآسيا وأفريقيا، وتمتلك أحد أكثر أنظمة التملّك انفتاحاً للأجانب في العالم. في مناطق التملّك الحرّ المُعتمدة، يمتلك المشتري الأجنبي ١٠٠٪ من الصكّ, لا إيجار طويل، لا أداة شركة، الصكّ نفسه. لا ضريبة دخل شخصية، لا ضريبة أرباح رأسمالية على العقار، ولا ضريبة ميراث على العقار المُسجَّل باسم أفراد.
ارتبط الدرهم بالدولار الأمريكي عند ٣٫٦٧٢٥ منذ ١٩٩٧، ما يلغي مخاطر العملة للمشترين الذين يحوّلون من حسابات بالدولار. متوسط عوائد الإيجار على الشقق المختارة جيداً تراوح بين ٦-٨٪ إجمالية على مدى السنوات الثلاث الماضية وفق تقارير REIDIN وValuStrat، أعلى بفارق واضح من لندن وباريس وسنغافورة.
- تملّك حرّ ١٠٠٪الأجانب يمتلكون الصكّ كاملاً في مناطق التملّك الحرّ.
- ٠٪ ضريبة دخل وأرباح رأسماليةلا ضريبة على دخل الإيجار، لا على ربح البيع.
- عملة مرتبطة بالدولارالدرهم ثابت مقابل الدولار, لا مخاطر صرف.
- عوائد ٦-٨٪ إجماليةأعلى من معظم العواصم الأوروبية الناضجة.
- أهلية الإقامة الذهبيةالاستثمارات العقارية فوق مليونَي درهم تؤهّل لإقامة ١٠ سنوات.
كيف تتمّ عملية الشراء فعلاً.
إجراءات الشراء قيد الإنشاء في دبي أكثر تنظيماً ممّا يتوقّع أغلب المشترين الدوليين. بعد اختيار الوحدة، التسلسل النموذجي هو: نموذج حجز ودفعة ١٠-٢٠٪ إلى حساب ضمان المطوّر، توقيع اتفاقية البيع (SPA) خلال ١٤ يوماً، تسجيل عُقود مؤقّت لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، أقساط مرتبطة بمراحل البناء، ثم التسليم ونقل الصكّ.
كل ما تدفعه خلال البناء يبقى في حساب ضمان المطوّر المُنظَّم من ريرا, يُحرَّر للمطوّر فقط عند تحقيق مراحل بناء مدقّقة. هذه أهم حماية للمشتري في النظام الإماراتي والسبب في أن الاستثمار قيد الإنشاء هنا يحمل مخاطر طرف مقابل أقلّ جوهرياً من الأسواق التي لا تنظّم الضمان.
- ١ · الحجزدفعة ١٠-٢٠٪ إلى حساب ضمان المطوّر المُنظَّم من ريرا.
- ٢ · توقيع SPAاتفاقية البيع خلال ١٤ يوماً من الحجز.
- ٣ · تسجيل عُقودتسجيل مؤقّت لدى دائرة الأراضي.
- ٤ · أقساط البناءدفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز.
- ٥ · التسليم والصكّالفحص، الدفعة الأخيرة، نقل الصكّ في DLD.
الإقامة الذهبية، باختصار.
الإقامة الذهبية الإماراتية هي إقامة لـ ١٠ سنوات قابلة للتجديد تُمنح للمستثمرين العقاريين المؤهَّلين. المسار الأكثر شيوعاً هو امتلاك عقار بقيمة مليونَي درهم فأكثر, لوحدة منفردة أو محفظة مجمَّعة. تشمل التأشيرة المستثمر وزوجه والأبناء المعالين دون ٢٥ (للذكور) أو في أيّ سنّ (للإناث). يمكن استقدام العمالة المنزلية.
العقار المستخدَم للطلب يمكن أن يكون قيد الإنشاء أو جاهزاً، مرهوناً أو مدفوعاً بالكامل (شرط أن تستوفي حصّة المشتري عتبة المليونَين). الموافقة تأتي عادةً خلال ٣٠ يوم عمل من التقديم. تُلغي التأشيرة الحاجة إلى كفيل محلّي، وتفتح حسابات بنكية إماراتية بلا قيود، وتفتح ميزات الإقامة في المدارس والصحة والمرافق.
- العتبة٢٬٠٠٠٬٠٠٠ درهم في عقار مؤهَّل (فردي أو مجمَّع).
- المدة١٠ سنوات، قابلة للتجديد ما دامت الأهلية قائمة.
- التغطيةالمستثمر + الزوج + الأبناء المعالون + العمالة.
- العقار قيد الإنشاء مؤهَّليُحتسَب بعد دفع ٥٠٪ إلى حساب الضمان.
- بلا كفيلكفالة ذاتية, لا حاجة لصاحب عمل أو شريك محلّي.
ما يجب الانتباه إليه.
سوق دبي منظَّم جيّداً لكنه ليس خالياً من الاحتكاك. البنود التالية هي التي تعلق غالباً عند المشتري الدولي الأول، من تجربتنا. لا شيء منها كاسر للصفقة, فقط بنود تستحق التحقّق بدلاً من الافتراض.
- رقم تصريح ريراكل إطلاق قيد الإنشاء يجب أن يحمل تصريح ريرا. تحقّق منه في تطبيق دبي ريست قبل أيّ تحويل.
- اسم حساب الضمانالشيكات والتحويلات يجب أن تذهب إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع لدى بنك إماراتي, لا إلى حساب المطوّر العام.
- رسوم الخدمةالوحدات المعلَّمة والأبراج المطلّة على الواجهة تتراوح عادةً بين ٢٠-٤٠ درهم/قدم مربع سنوياً. اقرأ BOQ وتحقّق من سجلّ المشغّل قبل التوقيع.
- رسوم دائرة الأراضيتأخذ DLD ٤٪ من سعر الشراء عند التسجيل. كثير من المطوّرين يتحمّلها في مشاريع قيد الإنشاء؛ تحقّق قبل الافتراض.
- رسوم الأمين والعمولةمكتب الأمين ~٤٬٢٠٠ درهم عند التسجيل. عمولة الوسيط عادةً من البائع في إعادة البيع, وضّحها كتابياً.
- تأخّر التسليمحتى المطوّرون الجيّدون يتأخّرون أحياناً ربعاً أو ربعَين. اقرأ بند غرامة التأخير في SPA, معظمها لصالح المشتري.
ما ستدفعه بجانب الرقم المُعلَن.
السعر المُعلَن في إعلانات دبي رقم نظيف، لكن إجمالي تكلفة الاقتناء يضيف ٦-٨٪ في معظم صفقات العقارات الجاهزة. المشاريع قيد الإنشاء عادةً أدنى عند التسجيل لأن كثيراً من المطوّرين يستوعبون رسم DLD كحافز. القائمة المعتادة كالآتي.
- رسم تسجيل DLD٤٪ من سعر العقار، يُقسَم تقليدياً ٥٠/٥٠ بين البائع والمشتري (لكن عادةً يدفعه المشتري كاملاً في إعادة البيع).
- رسم إداري DLD٥٨٠ درهم للعقار تحت ٥٠٠ ألف، ٤٬٢٠٠ فوقها, ثابت.
- إصدار الصكّ٢٥٠ درهم, ثابت.
- عمولة الوسيط٢٪ من السعر + ٥٪ ضريبة، عادةً من المشتري في إعادة البيع.
- المراجعة القانونيةاختيارية ومستحسَنة, ٥٬٠٠٠-١٠٬٠٠٠ درهم لمراجعة محامٍ مستقلّ.
- رسوم الرهن (في حال التمويل)٠٫٢٥٪ من القرض + ٢٩٠ درهم تسجيل + رسم ترتيب بنكي (~١٪).
- رسوم خدمة سنوية١٠-٤٠ درهم/قدم مربع سنوياً حسب مرافق المبنى ومشغّله.
▸ Area guides · Bölge rehberleri
Dubai community briefings
دليل المجتمع · القوز
Al Khail Gate — مجتمع شقق القوز العملي، مُسعَّر للمدى الطويل.
9 min →
دليل المجتمع · Dubailand
Town Square — المخطط الرئيسي الذي سلَّمته Nshama فعلاً.
10 min →
دليل المجتمع · Nakheel التملّك الحرّ
Al Furjan — مجتمع منتصف المدينة الذي حصل أخيراً على مترو خاص به.
11 min →
دليل المجتمع · Nakheel التملّك الحرّ
Jumeirah Park — مجتمع الفلل الناضج الذي بقي أرخص من JLT.
10 min →
دليل المجتمع · Nakheel التملّك الحرّ
Jumeirah Village Triangle — جار JVC الأهدأ والأكثر خضرة.
9 min →
قصص المشترين
ما قاله مَن اشتروا منّا فعلاً.
الأسماء بحروفها الأولى بناءً على طلب مشترينا. كل بطاقة تربط بالوحدة التي حجزها المشتري عبرنا.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
04 · Direct
حوارٌ، لا مكالمةُ مبيعات.
أخبرنا بما تبحث عنه. سيُجيبك مستشار عبر واتساب خلال خمس دقائق، بلغتك.