2027’de Dubai kira getirisinde masraflardan sonra ne kalır?

Üç farklı getiri türüyle başlayın

Brüt kira getirisi, yıllık kiranın satın alma fiyatına bölünüp 100 ile çarpılmasıyla hesaplanır. İki mülkte de kira aynı şekilde tanımlanıyorsa ilk karşılaştırma için yararlıdır. İlandaki talep edilen kira, ödemeleri alınmış imzalı bir kira sözleşmesinden daha zayıf bir kanıttır.

Net kira getirisi, ev sahibinin tekrarlayan işletme giderlerini ve kira kaybı payını düşer. Payda da önemlidir. Bazı hesaplamalar net geliri satın alma fiyatına böler, bazıları edinim maliyetlerini de ekler. Size gösterilen hesabın hangisi olduğunu sorun. Bu yazıda fiyat üzerinden net getiri ile toplam edinim maliyeti üzerinden net getiri ayrı gösteriliyor.

Yatırılan nakit getirisi farklı bir soruyu yanıtlar: işletme giderleri ve borç ödemeleri sonrası kalan yıllık nakit, yatırdığınız nakde bölünür. Konut kredisi bu sonucu değiştirir; mülkün borçsuz kira getirisini yükseltmez. Değer artışı da ayrıdır: tahmini satış değerindeki artış, banka hesabınıza giren kira değildir.

Örnek hesap: brüt %8, toplam maliyet üzerinden %5,7 olur

Varsayımsal olarak, 2.000.000 AED’ye alınan ve yılda 160.000 AED kira geliri sağlayan, oturuma hazır bir daire düşünün. Toplam edinim maliyetini 100.000 AED varsayarsak başlangıçta gereken tutar 2.100.000 AED olur. Bu maliyet payı, planlama için yuvarlatılmış bir varsayımdır; Dubai devir ücretlerine ilişkin teklif ya da her satın alımın %5 ek maliyeti olduğu iddiası değildir. Kendi işleminiz için kalem kalem tahmin alın.

Aşağıdaki işletme bütçesinde 18.000 AED aidat, 6.000 AED bakım, 8.000 AED yönetim ve 8.000 AED boş kalma veya ödenmeyen kira payı varsayılıyor. Bunlar örnek tutarlardır, Dubai ortalaması değildir. Yönetim ücreti, planlanan yıllık kiranın tamamının %5’i kabul edilmiştir. Kayıp payı planlanan kiradan bir kez düşülür; boş kalma süresi zaten hesaba katılmış gelirden tekrar düşülmemelidir.

Bina, manşetteki getiriden daha önemli olabilir

Benzer fiyatlı iki dairenin ev sahibine çıkardığı maliyetler çok farklı olabilir. Havuz, birden fazla asansör ve kapsamlı ortak alanlar, daireniz boşken de finansman gerektirir. İlgili binayı, kullanım türünü ve yılı Dubai Arazi Dairesi Hizmet Bedeli Endeksi üzerinden kontrol edin. Ardından daireye ait en güncel aidat dökümünü ve ödenmemiş bakiye ya da ek ücret bilgilerini isteyin.

Onaylı aidatın neleri kapsadığını kontrol edin. Soğutma, sigorta ve bakım yükümlülükleri için kira sözleşmesini, hizmet sözleşmelerini ve bina belgelerini incelemek gerekir. Bir gideri iki kez saymayın; ancak önceki ev sahibi öyle söylüyor diye kiracının ödeyeceğini varsaymayın. Klima sistemi veya mutfak yenilenmeye yaklaşıyorsa düşük bakım payının gerekçesini sorun.

Bölge sıralaması bu soruları yanıtlamaz. Seçenekleri daraltmak için Dubai bölgeleri ve kira yatırım getirisi rehberimizi kullanın, ardından gerçek binaları ve daireleri karşılaştırın. Yüksek düzenli aidatı olan daha ucuz bir mülk, gider yapısı daha öngörülebilir pahalı bir daireden daha az gelir bırakabilir.

2027 planlamasında neler değişiyor?

Bu rehber 19 Ekim 2026’da yayımlandı. Yukarıdaki rakamlar 2027 için bir planlama çalışmasıdır; 2027’de gözlemlenmiş getiriler değildir. Tek bir kira getirisi Dubai’deki her daireyi anlatamaz; bir bölge tahmini de belirli bir kiracının belirli bir daireye ne kadar ödeyeceğini göstermez.

Yeni arzı bütçeye katın, ancak açıklanan teslim tarihleri tamamlanmış konutlarla aynı şey değildir. Knight Frank’in Q1 2026 Dubai konut piyasası incelemesi proje havuzu ile teslimatları ayrı ele alıyor. Satın alma kararında mülkün yakınındaki rakip binaları, olası tamamlanma tarihlerini ve daire tiplerinin sizinkiyle rekabet edip etmediğini kontrol edin. Yeni bir aile villası bölgesi, şehrin başka ucundaki stüdyo daire talebi hakkında pek bir şey söylemez.

Kira varsayımını yakın tarihli, benzer kira sözleşmelerine dayandırın: benzer büyüklük, durum, eşya ve bina. İlan fiyatları bir aralık belirlemeye yardımcı olabilir, ancak gerçekleşmiş kira sözleşmesinin kanıtı değildir. Resmî DLD Kira Endeksi yararlı bir referanstır; gelecekteki kiralama fiyatını garanti etmez. Kiracılı bir dairede hemen artış olacağını varsaymadan önce mevcut sözleşmeyi ve geçerli yenileme kurallarını inceleyin.

Önce düşük kira senaryosunu, sonra iyimser olanı hesaplayın

Örnekteki planlanan kirayı %10 azaltıp 160.000 AED’den 144.000 AED’ye indirin. Aidatı, bakımı ve boş kalma payını aynı tutun; varsayılan %5 yönetim ücretini 7.200 AED’ye indirin. Net işletme geliri 104.800 AED’ye düşer. Aynı 2,1 milyon AED toplam edinim maliyeti üzerinden bu, finansman ve kişisel vergiler öncesinde %4,99 net getiriye karşılık gelir.

Bu, kiraların %10 düşeceği tahmini değil, duyarlılık testidir. Amacı, yatırımın olumsuzlukları ne kadar kaldırabileceğini göstermektir. Daha uzun boş kalma süresini, büyük bir onarımı ve daha düşük satış fiyatını ayrı senaryolar olarak deneyin. Bunlardan biri gerçekleştiğinde hızlı satmanız gerekecekse, satın alma kararı ilan edilen getiriden fazlasına bağlıdır.

Borçlanma başka bir katman ekler. Ücretler ve varsa sigorta dahil, kredi verenin gerçek ödeme planını kullanın. Harcanabilir nakdi hesaplarken tüm kredi taksitini düşünün: anaparayı ödemek öz sermayeyi artırsa da nakit gerektirir ve işletme gideri değildir. Nakit akışını güvenilir saymadan önce çözmeniz gereken finansman soruları için yabancı alıcılara konut kredisi rehberimize bakın.

İnşaatı süren bir mülkün ödeme planı kira geliri değildir

Kiracısı olan hazır bir daire, mevcut kira sözleşmesi ve ödeme geçmişi üzerinden değerlendirilebilir. Tamamlanmamış bir mülk için farklı bir model gerekir. Belirli ve uygulanabilir bir sözleşme aksini söylemiyorsa, inşaat tamamlanıp daire kiralanabilir hâle gelmeden önce o mülkten kira geliri varsaymayın. Taksitle ödenen para, beklerken bağlanmış sermayedir.

Teslim sonrası beklenen kira gelirini toplam satın alma bedeli, mobilya, kiraya verme maliyetleri ve kiranın başlayacağı tarihe kadar geçen süreyle karşılaştırın. Sadece ilk taksite dayanan tahmini getiri, yukarıdaki hazır daire getirileriyle karşılaştırılamaz. İnşaat hâlindeki projelerin yatırım getirisinin nasıl hesaplandığını ve ödeme planı rehberini okuyun; beklenen değer artışını düzenli gelirden ayrı tutun.

Depozito ödemeden önce hangi belgeleri istemelisiniz?

Kira sözleşmesini, kira tahsilat kayıtlarını, daireye özel aidat dökümünü, bakım geçmişini ve tüm edinim maliyetlerinin eksiksiz tahminini isteyin. Boş bir daire için önerilen kirayı destekleyen kanıtları ve kiracı bulmak için gerçekçi bir süre payını sorun. Belgeler bir rakamı desteklemiyorsa, onu sessizce gerçek kabul etmek yerine varsayım olarak bırakın.

Mülkiyet yapınız ve ikamet ettiğiniz ülke için hukuki ve vergisel durumu kontrol edin. BAE’deki gayrimenkul hesabı, yurt dışındaki kişisel beyan yükümlülüklerinizi çözmez. Dubai gayrimenkul vergileri ve ücretleri rehberimiz olası maliyetleri belirlemek için başlangıç noktasıdır; kişisel durumunuza özel danışmanlığın yerini tutmaz.

Kısa bir liste hazırlamak için proje dizinini kullanabilirsiniz. Bir daire seçmeden önce her aday için aynı brütten nete hesabı isteyin. Anlamlı karşılaştırma; makul biçimde elde tutabileceğiniz yıllık geliri, bağlamanız gereken nakdi ve değişmesi en olası varsayımları gösterir.