Alıcı rehberi
Dubai'de satın almak.
Uluslararası alıcının satın almadan önce, satın alma sırasında ve sonrasında bilmesi gereken her şey, özet ve dürüst.
Dubai sermayeyi neden çekmeye devam ediyor.
Dubai, Avrupa, Asya ve Afrika'nın kesişiminde, dünyanın yabancı mülkiyete en açık rejimlerinden birine sahip. Belirlenmiş freehold bölgelerde yabancı alıcılar mülkün %100 sahipliğini alır, uzun kira değil, şirket vasıtası değil, doğrudan tapunun kendisi. Kişisel gelir vergisi yok, gayrimenkulden sermaye kazancı vergisi yok, bireysel mülk veraset vergisi yok.
Dirhem 1997'den beri AED 3.6725 ile ABD dolarına sabitlenmiş, USD hesaptan transfer eden alıcı için kur riskini sıfırlıyor. Son üç yılda yayınlanan REIDIN ve ValuStrat raporlarında, doğru konumlandırılmış dairelerin brüt kira getirisi ortalama %6-8, Londra, Paris ve Singapur'un belirgin üzerinde.
- %100 freehold mülkiyetYabancı uyruklular belirlenmiş freehold bölgelerde tapuyu doğrudan alır.
- %0 gelir & sermaye kazancı vergisiKira gelirinden vergi yok, satışta değer artışından vergi yok.
- USD'ye sabit kurAED dolara sabitli, USD girişinden FX riski yok.
- %6-8 brüt getiriOlgun Avrupa başkentlerinin üzerinde.
- Golden Visa hakkıAED 2 milyon üzeri mülk yatırımı 10 yıllık oturuma uygun.
Satın alma gerçekte nasıl işler.
Dubai off-plan süreci, çoğu uluslararası alıcının beklediğinden daha standart. Bir konutu daralttığınızda tipik sıralama şu: rezervasyon formu ve geliştirici escrow hesabına %10-20 booking ödemesi, 14 gün içinde Satış-Alış Sözleşmesi (SPA) imzası, Dubai Land Department'ta (DLD) Oqood geçici tescil, inşaata bağlı taksitler ve nihayet teslim + tapu transferi.
İnşaat süresince ödediğiniz her şey RERA tarafından düzenlenen geliştirici escrow hesabında bekler, denetlenmiş inşaat aşamalarına ulaşıldıkça geliştiriciye serbest bırakılır. Bu, Dubai sistemindeki en önemli alıcı korumasıdır ve buradaki off-plan yatırımının escrow düzenlemesi olmayan piyasalara göre önemli ölçüde daha az karşı taraf riski taşımasının sebebidir.
- 1 · Rezerve et%10-20 booking, geliştiricinin RERA escrow hesabına.
- 2 · SPA imzalaRezervasyondan sonraki 14 gün içinde.
- 3 · Oqood tesciliDubai Land Department'ta geçici tescil.
- 4 · İnşaat taksitleriAşamaya bağlı ödemeler.
- 5 · Teslim & tapuSnagging, son ödeme, DLD'de tapu transferi.
Golden Visa, sade dille.
BAE Golden Visa, uygun mülk yatırımcılarına verilen 10 yıllık yenilenebilir oturum izni. En yaygın yol AED 2 milyon veya üzeri değerdeki mülk, tek konut ya da toplam portföy için geçerli. Vize yatırımcıyı, eşi ve 25 yaş altı bağımlı erkek çocukları (kız çocuklar için yaş sınırı yok) kapsar. Ev personeli sponsorlanabilir.
Başvuruda kullanılan mülk off-plan veya hazır olabilir, ipotekli veya tamamen ödenmiş olabilir (alıcının özsermayesinin AED 2M eşiğini karşılaması koşuluyla). Onay genelde başvurudan 30 iş günü içinde gelir. Vize yerel sponsor ihtiyacını kaldırır, BAE banka hesabı açılışını kısıtlamasız hâle getirir ve okul, sağlık, fatura alanlarında oturum avantajlarını açar.
- EşikUygun mülkte AED 2.000.000 (tek veya toplam).
- Süre10 yıl, uygunluk devam ettiği sürece yenilenebilir.
- KapsamYatırımcı + eş + bağımlı çocuklar + ev personeli.
- Off-plan uygunOff-plan birimler %50'si escrow'a ödendiğinde sayılır.
- Sponsor gerekmiyorSelf-sponsor, işveren veya yerel ortak gerekmez.
Nelere dikkat etmeli.
Dubai pazarı iyi düzenlenmiş ama tamamen sürtünmesiz değil. Tecrübemizde ilk defa satın alan uluslararası alıcıları en çok takan kalemler bunlar. Hiçbiri anlaşma bozucu değil, yalnızca varsayılmak yerine doğrulanması gereken kalemler.
- RERA proje izin numarasıHer off-plan lansman RERA proje izni taşımalı. Herhangi bir ödeme transferinden önce DLD Dubai REST uygulamasında doğrulayın.
- Escrow hesap ismiÇekler ve transferler BAE bankasındaki projeye özel escrow hesabına gitmeli, geliştiricinin genel hesabına değil.
- Servis ücretleriMarkalı konutlar ve waterfront kuleler tipik olarak yıllık AED 20-40/sqft. BOQ'u okuyun ve operatörün geçmişini imzadan önce kontrol edin.
- DLD ücretleriDubai Land Department tescilde satış fiyatının %4'ünü alır. Çoğu geliştirici off-plan'da bunu üstlenir; varsaymadan doğrulayın.
- Trustee ücreti & komisyonTrustee ofisi tescilde ~AED 4.200 alır. İkincil piyasada komisyon genelde satıcı tarafından, yazılı netleştirin.
- Teslim gecikmeleriİyi yönetilen geliştiriciler bile arada 1-2 çeyrek kayabiliyor. SPA'nın gecikme ceza maddesini okuyun, çoğu alıcı lehinedir.
Manşet fiyatın yanına neler eklenir.
Bir Dubai ilanındaki etiket fiyatı temiz bir rakam, ama edinim toplam maliyeti çoğu hazır mülk işleminde üstüne %6-8 ekliyor. Off-plan genelde tescilde daha düşük çünkü çoğu geliştirici DLD ücretini teşvik olarak üstleniyor. Standart liste şöyle.
- DLD tescil ücretiMülk fiyatının %4'ü; geleneksel olarak alıcı-satıcı %50-%50, ama ikincil piyasada genelde alıcı tarafından tam ödenir.
- DLD idari ücretAED 500K altı için AED 580, üstünde AED 4.200, sabit.
- Tapu çıkarmaAED 250, sabit.
- Emlak komisyonuFiyatın %2'si + %5 KDV, ikincilde genelde alıcıdan.
- Conveyancing (hukuki gözden geçirme)Opsiyonel ama önerilen, AED 5.000-10.000, bağımsız avukatın SPA incelemesi.
- İpotek ücretleri (finanse ediliyorsa)Kredinin %0,25'i + AED 290 ipotek tescili + banka düzenleme ücreti (~%1).
- Yıllık servis ücretiBinanın amenity yelpazesine ve operatörüne göre yıllık AED 10-40/sqft.
▸ Area guides · Bölge rehberleri
Dubai community briefings
Bölge Rehberi · Al Quoz
Al Khail Gate — Al Quoz'un günlük iş gören, uzun soluklu apartman topluluğu.
9 min →
Bölge Rehberi · Dubailand
Town Square — Nshama'nın gerçekten teslim ettiği master plan.
10 min →
Bölge Rehberi · Nakheel Freehold
Al Furjan — nihayet kendi metrosuna kavuşan orta-şehir topluluğu.
11 min →
Bölge Rehberi · Nakheel Freehold
Jumeirah Park — JLT'den ucuz kalmayı başarmış olgun villa topluluğu.
10 min →
Bölge Rehberi · Nakheel Freehold
Jumeirah Village Triangle — JVC'nin daha sakin, daha yeşil komşusu.
9 min →
Alıcı hikâyeleri
Bizden alanlar gerçekten ne söyledi.
İsimler alıcılarımızın isteğiyle baş harflerle yazıldı. Her kart, alıcının bizden rezerve ettiği konuta bağlanır.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
I emailed four agencies the same question on a Wednesday morning. By lunchtime, one had come back with the floor plan attached and an honest answer about service charges. Three weeks later I'd reserved.
Türkçe danışmanla çalışmak işin tamamen farklı bir hale getirdi. Sözleşmedeki her satırı anladım, ödeme planını birkaç saatte netleştirdik. Israr eden kimse olmadı.
Bought a one-bedroom in JVC purely for yield. Before I picked Hillmont, the advisor walked me through five years of service-charge history for three different buildings in the cluster. I didn't expect that level of detail; it's why I went with them.
Komplette Fernabwicklung aus Berlin. Jedes Dokument lag vor dem Termin vor, die SPA-Beurkundung lief reibungslos, und die Übergabe haben sie für mich erledigt, während ich auf Mallorca war.
Я ценю команды, которые не звонят без причины. Отвечают, когда я пишу. Молчат, когда я молчу. Это редкое качество в этой отрасли.
أردتُ وحدة بإطلالة الملعب فقط، لا غير. ضيّقوا الخيارات في اجتماع واحد، وكنّا في DLD خلال ثلاثة أسابيع. خدمة احترافية بالعربية وبدون ضغط.
我没去现场，只通过一次视频电话就下了定金。让我下决心的，是顾问对 Six Senses 运营标准的熟悉程度——细节他都答得上来。
Three brokers had quoted me three different starting prices for the same line type. Dubai House Market sent me the developer's actual price sheet, with the line number circled. After that I stopped shopping around.
Buscaba una villa fuera del ruido. Me enseñaron Reserve la misma semana y firmamos a los dos meses. El acompañamiento en español hizo que todo fuera natural.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
اشتريتُ شقّتَين دفعةً واحدة. الفريق نسّق التوقيع عن بُعد وأنا في القاهرة خلال أربعة أيام. هذا النوع من الكفاءة ليس شائعاً.
First international purchase. They walked me through Golden Visa eligibility, the escrow protections, and even mortgage options I hadn't asked about. Nobody pushed for commission. Just answered what I asked.
Tre möten och en signering. Jag väntade mig friktion vid en internationell affär; det fanns nästan ingen.
مشورہ اردو میں، دستاویزات انگریزی میں، اور دونوں طرف مکمل وضاحت۔ مجھے بالکل اسی چیز کی ضرورت تھی۔
Comprato un appartamento sul canale per la mia famiglia, tutto da remoto da Milano. Il loro avvocato di fiducia ha rivisto il contratto in 48 ore e ci ha segnalato due punti che valeva la pena negoziare.
We needed City Walk specifically because family already lives in Jumeirah and we wanted to be on foot. The advisor mapped three options with the trade-offs laid out. Mercer made sense after we'd seen the comparison.
I'm in real estate in Sydney, so I'm hard to impress. The due-diligence material they sent unprompted — DLD permit verification, escrow trustee name, developer audit history going back to 2019 — wouldn't be standard practice here.
Από την Αθήνα στο Ντουμπάι χωρίς να σηκωθώ από το γραφείο μου. Επαγγελματική και ευγενική ομάδα, χωρίς υπερβολές.
04 · Direct
Bir satış görüşmesi değil, bir sohbet.
Aradığınızı bize anlatın. Bir danışman beş dakika içinde WhatsApp'tan size kendi dilinizde döner.